Exklusiv: Die krasse Wette der Commerzbank auf den deutschen Immobilienmarkt

Von Heinz-Roger Dohms

Lanciert die Commerzbank da gerade eine gigantische Wette auf den privaten deutschen Immobilienmarkt? Dieser Verdacht drängt sich zumindest auf, wenn man Aussagen von Finanzchef Engels im gestrigen Q3-Pressecall  mit Ausführungen von Privatkundenvorstand Mandel aus dem März vorigen Jahres abgleicht. Mandel zufolge kam die Commerzbank Ende 2016 in der privaten Baufinanzierung auf ein Bestandsvolumen von 58 Mrd. Euro; laut Engels waren es Ende September dieses Jahres dann schon 73,9 Mrd. Euro. Zur Einordnung: Die Coba hätte damit in nur 21 Monaten ungefähr soviel zusätzlichen Bestand aufgebaut wie die ING Diba (von der man gemeinhin sagt, sie sei in der privaten Baufinanzierung durchaus aggressiv unterwegs) in den zurückliegenden rund sechseinhalb Jahren.

Nun müssen wir allerdings ein  großes Aber hinzufügen: Die Coba operiert unseren Recherchen zufolge in der öffentlichen Kommunikation ihres Baufi-Volumens mit mindestens drei verschiedenen Kenngrößen. Darum sind die 58 Mrd. und die 73,9 Mrd. laut Aussage der Coba nicht 1:1 vergleichbar. Unser starker Eindruck indes ist: So ungefähr sind die beiden Kennziffern sehr wohl vergleichbar. Hier erklären wir, warum:

  • In ihren Geschäfts- bzw. Quartalsberichten und normalerweise auch in der Kommunikation mit Investoren und Journalisten verwendet die Commerzbank eine Kenngröße, die sich „Exposure at Default“ nennt.  Diese Risikokennzahl umfasst neben der klassischen Baufinanzierung auch die Finanzierung von Immobilienkapitalanlagen.
  • Dieses „Exposure at Default“ betrug per Ende September 80 Mrd. Euro. Davon allerdings entfielen (siehe oben) 73,9 Mrd. Euro auf die normale Eigenheimfinanzierung.
  • Engels gestrigen Erläuterungen zufolge ist der Bestand in der klassischen Baufinanzierung in den zurückliegenden zwölf Monaten (also zwischen Q3 2017 und Q3 2018) um 6,5 Mrd. Euro gestiegen. An dieser Zahl gibt es nichts zu rütteln. Auch hier der Vergleich mit der ING Diba: Die brauchte zuletzt exakt drei Jahre (von Ende 2014 bis Ende 2017), um den Bestand um 6,5 Mrd. Euro aufzublähen. Krass ist das Wachstum der Coba also in jedem Fall, zumal der Gesamtmarkt trotz Immobilienbooms seit Jahren nur bescheiden wächst (das liegt unter anderem daran, dass viele Häuslebauer angesichts der niedrigen Zinsen versuchen, ihre Kreditschulden vorzeitig abzulösen. Es gibt deshalb durchaus Banken da draußen, die Mühe haben, zumindest soviel Neugeschäft zu generieren, dass der Bestand konstant bleibt).
  • Jedenfalls: Aus der Commerzbank verlautet, die 58 Mrd. Euro seien mit den  73,9 Mrd. Euro deshalb nicht direkt vergleichbar, weil sich die 58 Mrd. Euro rein auf die „Filialbank“ bezogen hätten. Nun müssen wir zugeben, dass wir seit jeher nur eine ungefähre Vorstellung davon haben, wodurch die „Filialbank“ sich eigentlich von der „Commerzbank“ unterscheidet. Unser Bauchgefühl allerdings sagt: So wahnsinnig materiell ist diese Unterscheidung im vorliegenden Fall nicht.
  • Können wir dieses Bauchgefühl mit Zahlen unterlegen? Wir denken: Ja. Denn zurück zum „Exposure at Default“ (das ja, siehe oben, ganz wesentlich aus der klassischen Baufinanzierung besteht): Dieses EaD ist  in diesem Jahr (neun Monate) bislang um 4,8 Mrd. Euro gestiegen, in 2017 waren es (zwölf Monate) 8,4 Mrd. Euro. Vieles spricht also dafür, dass die Coba 2017 (jedenfalls gemessen am Bestandswachstum) sogar ein größeres Rad gedreht haben könnte als in diesem Jahr.
  • Dass das Rad, dass die Commerzbank 2017 drehte, jedenfalls ein sehr großes war, das erkennt man daran, dass das Neugeschäft (nicht zu verwechseln mit dem Bestandswachstum) allein in den ersten neun Monaten um 11,3 Mrd. Euro zulegte. Aufs ganze Jahr gesehen waren es sogar 15,0 Mrd. Euro (zum Vergleich die ING Diba: 8,7 Mrd. Euro zugesagtes Neugeschäft in 2017)
  • Kurzum: Auch wenn der Ausgangswert nicht bei 58 Mrd. Euro lag, dann dürfte er doch (nun wieder aus dem Bauch heraus) bei, sagen wir, 60 Mrd. bis 62 Mrd. Euro gelegen haben. Nimmt man hiervon die Mitte (also 61 Mrd. Euro), dann wäre der Bestand in 21 Monaten um 12,9 Mrd. Euro gestiegen. Nochmal zum Vergleich: Hierfür hat die ING Diba zwar nicht sechseinhalb, aber immerhin sechs Jahre gebraucht.

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