Analyse

Baufinanzierung: Neugeschäft zieht an. Doch was heißt das?

20. August 2020

Von Christian Kirchner

Zugegeben, seit „Corona“ sind wir ein bisschen Hü und Hott, wenn es um das Thema Baufinanzierung geht. Erst die prächtigen März-Daten (okay, da fing die Pandemie gerade erst an). Dann bei den Sparkassen die sensationell guten April-Zahlen, die mit zumindest stabilen branchenweiten Buba-Daten einhergingen. Schließlich jedoch im Mai ein Einbruch, der so heftig ausfiel, dass wir titelten (und um offen zu sein: Viel fehlte nicht, und wir hätten aus dem Fragezeichen ein Ausrufezeichen gemacht …): „War’s das mit dem Boom in der Baufinanzierung?“

Jedenfalls: Mittlerweile liegen die Neugeschäfts-Zahlen für den Juni vor, und um es kurz zu machen: Diese fallen zumindest so (überraschend) gut aus, dass wir froh sind, das Ausrufezeichen neulich nicht gesetzt zu haben. Womit wir bei der Fragen wären: Was, bitteschön, ist denn jetzt wirklich Sache in der Immobilienfinanzierung? Ist das Schlimmste überstanden, der Absturz abgewendet, die Erholung bereits da? Oder spielen am Ende vielleicht einfach nur die Zahlen verrückt?

Fünf (weiterhin vorläufige) Diagnosen zur Lage der Baufinanzierung bei Deutschlands Banken und Sparkassen im Corona-Sommer 2020:

Diagnose 1: Die Kreditausfälle sind dank Sondereffekten lächerlich niedrig. Noch!

Ein paar Monate vor Corona warnte die Bundesbank in Bezug auf den deutschen Immobilienmarkt: „Ein unerwarteter Konjunktureinbruch und die damit verbundene schlechtere Schuldentragfähigkeit von Unternehmen und Haushalten könnten zu vermehrten Ausfällen bei Krediten führen.“

Und nun? Ist der sozusagen unerwartetste Konjunktureinbruch aller Zeiten eingetreten (zur Erinnerung: um 10,1% sank die Wirtschaftsleistung im zweiten Quartal) – doch was zeigt sich in der (Immo-)Risikovorsorge? Relativ gesehen fast nüschte. Jedenfalls auf den ersten Blick.

  • Die Deutsche Bank erhöhte ihre Kreditrisikovorsorge in der gesamten Privatkundenbank im ersten Halbjahr um lediglich 157 Mio. Euro – bei einem 232 Mrd. Euro großen Kreditbuch, das nach Bankangaben aus Präsentationen zu 60% aus privaten Wohnimmobilienkrediten besteht
  • Bei der Commerzbank kletterte die Risikovorsorge in der Privatkundenbank im ersten Halbjahr um 313 Mio. Euro, sie hat hier 128 Mrd. Euro Kredite ausstehen, von denen 84 Mrd. auf  Wohnimmobilien entfallen. Von den 313 Mio. Euro sind indes 160 Mio. Euro der polnischen Tochter mBank zuzuordnen. Mithin kann der Beitrag der Wohnimmo-Kredit bei maximal 153 Mio. Euro liegen.
  • Bei der ING Deutschland ist die private Immobilienfinanzierung das Kerngeschäft. Sie hatte ein zuletzt rund 77 Mrd. Euro – musste hierfür im Q1 aber gerade einmal 14 Mio. Euro Risikovorsorge bilden.

Womit wir beim entscheidenden Punkt wären: Als diese Zahlen sind bezogen auf den Immobiliensektor mit Vorsicht zu genießen, denn noch bis Ende September sind Banken nicht verpflichtet, gestundete Kredite als Ausfall in ihren Büchern zu deklarieren. Zahlreiche Kreditnehmer haben eine Stundung beantragt. Alleine bei den Sparkassen-Finanzgruppe werden aktuell laut einer Recherche der „Bild“ bei rund 370.000 Kreditverträgen Zins und Tilgung gestundet, bei der Commerzbank sind es 33.000 Stundungen (sie präzisierte jüngst das betroffene Volumen auf 1,9 Mrd. Wohnimmo-Kredite, mithin 2% des Portfolios), bei der Deutschen Bank rund 70.000, bei der Targobank 47.000. Dabei wird allerdings nicht differenziert, um welche Art Kredit es sich handelt.

Vereinfacht gesprochen: Da, wo es eng wird mit der Finanzierung, dürften sich Gläubiger wie Kreditnehmer auf eine Stundung geeinigt haben. Der Rest bedient die Darlehen wie zuvor. Allerdings schlug der Konjunktureinbruch bislang nicht auf die Immobilienpreise durch: Laut Daten des Forschungsunternehmens F+B verteuerten sich Eigentumswohnungen im Q2 zum Vorjahresquartal um 5,9%, Einfamilienhäuser gar um 9%.

Diagnose 2: Im Neugeschäft ist das schlimmste womöglich (womöglich!) schon vorüber

Als wir „War’s das mit dem Boom in der Baufinanzerung? „, titelten, kamen zwei Dinge zusammen: ein sich beschleunigender Einbruch im Neugeschäftsvolumen im April (zum Vormonat: -3%) und Mai (zum Vormonat: -9%) und starker Pessimismus der deutschen Banken in der quartalsweisen EZB-Umfrage zur Wohnimmobilien-Kreditnachfrage (hier noch einmal die entsprechenden Charts).

Die Juni-Daten zum Neugeschäft deuten jetzt jedoch ganz, ganz zart an, dass der Negativtrend gestoppt worden sein könnte:

Finanz-Szene.de bat Baufi-Experten in den Banken um eine Einschätzung, wie denn die Zahlen zueinanderpassen. Also einerseits der in der EZB-Umfrage von Juni diagnostizierte Nachfragerückgang im Juni. Andererseits der Anstieg des Neugeschäfts im Juni (und steigende Gesamtvolumina ausstehender Kredite, siehe nächste Diagnose) …

Dabei wurden uns drei Gründe für das Hin und Her genannt:

  • Die Corona-Verwerfungen hätten vielen Käufern aus Vorsichtsgründen die Entscheidungsfreude genommen – diese sei aber zuletzt wieder zurückgekehrt mit Lockerung der Kontaktbeschränkungen
  • Einige klassische Erstkäufer seien weggefallen, da es mangels Besichtigungen weniger Möglichkeiten gegeben habe, überhaupt Kaufentscheidungen zu treffen. Dafür hätten die Menschen allerdings mehr Zeit gehabt, sich mit den Thema Anschlussfinanzierung zu befassen
  • Viele Banken hätten zu Beginn von Corona ihre Vergaberichtlichen verschärft. Zudem habe auch die „Home Office“-Situation anfangs zu Verzögerungen geführt. Inzwischen aber hätten sich die Dinge eingespielt und es kommen zu Nachholeffekten

Diagnose 3: Bei den ausstehenden Volumina sind sogar Rekordzuwächse zu vermelden

Galt die obige Betrachtung dem Neugeschäft als Indiz für die Finanzierungslust, sieht es beim gesamten ausstehenden (und somit aus Bankensicht zinstragenden) Volumen wie folgt aus:

Hier hat sich das Wachstum also nochmals beschleunigt. Eine etwaige Erklärung: In wirtschaftlichen Krisenzeiten machen womöglich weniger Kreditnehmer von ihrer Möglichkeit Gebrauch, Sondertilgungen zu leisten oder sie strecken bewusst ihre Finanzierungen.

Diagnose 4: Die Genossen drücken das Gaspedal komplett durch

Wie genau verhalten sich die unterschiedlichen Banken bei der Kreditvergabe für Wohnimmobilien? Hier preschten kommunikativ vor allem die Sparkassen vor, deren Chef Helmut Schleweis im Frühjahr von „12 Prozent Zuwachs“ trotz Corona sprach. Der kleine Trick: Schleweis sprach alleine vom Neugeschäft, nicht von der Entwicklung der Volumina insgesamt.

Dieses (also die Volumina samt Veränderung) sind indes den nunmehr vorliegenden Bundesbank-Zahlen zum zweiten Quartal zu entnehmen …

… wobei wir extra noch mal geprüft haben, ob es sich eventuell um eine Momentaufnahme handelt. Aber nein, tut es nicht. Wir haben es eher mit einer Beschleunigung eines bestehenden Trends zu tun

Und dann haben wir noch geprüft, wie es bei den Genobanken bei Hypothekarkrediten insgesamt aussieht, also kumuliert an Unternehmen, Selbständige und Privatpersonen. Oha!

Diagnose 5: Die Margen steigen

Was verdienen Banken an der Neuvergabe von Immobilienkrediten? Klar, das weiß man erst hinterher, wenn der Kunde auch tatsächlich den letzten Euro an Zins und Tilgung geleistet hat. Zumindest eine gute Richtschnur für den Spielraum, aus dem die Banken ihre Marge schöpfen, lässt sich aber erkennen: Man zieht von den durchschnittlichen Effektivzinsen inklusive Kosten, die Banken für neue Wohnimmobilienkredite von Kunden verlangen, einfach die Refikosten in Form der Renditen zehnjähriger Pfandbriefe ab.

Die Differenz liefert gewissermaßen die „Rohmarge“, aus der die Bank ihre internen Kosten begleichen muss und die das Risiko decken soll, das die Bank mit der Vergabe eingeht. Kurz gesagt gelingt es den Banken sehr gut, ihre Margen auszuweiten – wobei der Zusammenhang ab etwa Sommer 2019 besonders augenfällig ist. Was sieht man konkret?

  • Den Renditeverfall im Laufe des vergangenen Jahres (untere orangene Linie) gaben die Banken nur sehr zögerlich weiter
  • Und aktuell können die Banken  das nun deutlich höhere Niveau verteidigen.

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