Analyse

BayernLB: Der riskante Schwenk in die Immo-Finanzierung

2. Dezember 2020

Von Christian Kirchner

Wenn sich die großen Gewerbeimmobilien-Projektierer hierzulande nach geeigneten Banken für die Finanzierung ihrer neuesten Bürotürme, Hotelkomplexe oder Shopping-Malls umsehen – dann ist der Kreis der potenziellen Kandidaten ein relativ fest umrissener. Klar, die Aareal und die Deutsche Pfandbriefbank kommen infrage. Dann natürlich aus den Verbünden die Berlin Hyp oder die DZ Hyp. Und natürlich – das war schon immer so – sitzt auch die ein oder andere Landesbank gern mal mit am Tisch. Was dabei allerdings auffällt: Unter den besagten Landesbanken ist eine, die sich noch vor drei, vier Jahren tendenziell zurückhielt, wenn ihr eine Finanzierungsfrage auf den Tisch flatterte. D0ch ausgerechnet die, so berichten es jedenfalls Branchenkenner, hebt seit einiger Zeit wieder mit bemerkenswertem Eifer den Finger. Nämlich die BayernLB.

Nun kommt das Re-Engagement der bayerischen Landesbank in der gewerblichen Immobilienfinanzierung natürlich nicht völlig aus dem Nichts. Wer die Szene eng beobachtet, der wird mitbekommen haben, dass die Münchner im vorigen Jahr kurz vor Weihnachten – genauer: am 19. Dezember – so etwas ähnliches wie einen Richtungsschwenk verkündeten: Wachsen im BayernLB-Konzern, das sollen vor allem die DKB und eben das Geschäft mit Gewerbeimmobilien. Deutlicher nachzulesen war das alles dann noch mal im 2019er-Geschäftsbericht: „Im gewerblichen Immobilienfinanzierungsgeschäft will die BayernLB in den kommenden Jahren deutlich expandieren und ihr Portfolio stark ausweiten.“

Was allerdings im Markt für Erstaunen sorgt: Die Covid-19-Krise hat, anders als man vielleicht annehmen könnte, nicht etwa dazu geführt, dass die BayernLB ihre Wachstumsambitionen noch einmal überdacht hätte. Sondern: Es scheint fast so etwas wie eine „Jetzt erst Recht“-Mentalität vorzuherrschen. In Zahlen: Im ersten Halbjahr ist das Brutto-Kreditvolumen gegenüber dem 31. Dezember 2019 um 2,2 Mrd. Euro gestiegen – was einem Zuwachs von 4% entspricht. Krise? Welche Krise?

Nun ist eine gewisse Antizyklik – im Banking wie auch sonst im Leben – ja nicht im immer das Schlechteste. Bei der BayernLB allerdings könnte sich angesichts ihrer wiederentdeckten Freude an der (von ihr schon lange betriebenen) gewerblichem Immobilienfinanzierung irgendwann die Frage stellen: Wo hört die Antizyklik auf? Und fängt das Vabanquespiel an? Schließlich ist die Nachrichtenlage ja so, wie sie ist. Büroflächen? Drohen durch einen massiven Wechsel ins Home-Office obsolet zu werden. Hotels? Stehen leer, machen temporär dicht oder schließen gleich ganz. Shopping-Malls und Innenstädte? Hatten auch schon vor Corona mit einem ernsthaften strukturellen Problem zu kämpfen, nämlich mit der immer dynamischeren Verlagerung von Einzelhandelsumsätzen ins Internet.

Wie tief die Krise reicht, zeigt sich – ganz platt – in der Kursentwicklung der beiden börsennotierten Immobilienbanken hierzulande. Trotz einer zuletzt deutlichen Erholung notiert die Aktie der Aareal weiterhin 45% niedriger als im Februar, bei der Deutschen Pfandbriefbank (PBB) beträgt das Minus 37%. Ganz offenbar schätzt der Kapitalmarkt die Fähigkeit der Konzerne, in diesem Segment langfristig Geld zu verdienen, dramatisch schlechter ein als noch zur Jahreswende und damit auch jenem Zeitpunkt, als die BayernLB ihre Wachsutmsstrategie in diesem Segment auf den Weg brachte.

Dabei ist es mitnichten so, dass die klassischen Gewerbeimmobilien-Finanzierer erst seit Covid-19 vor Herausforderungen stehen. Bereits vor Ausbruch der Pandemie (siehe unser Stück „Wie der Aareal Bank peu à peu das Geschäftsmodell erodiert„) hatten wir skizziert, dass Player wie Aareal, die PBB oder die Deutsche Hypo ganz generell um ihre Daseinsberechtigung kämpfen müssen. Schließlich tummeln sich auch immer mehr Nicht-Banken in dem Beritt. Versicherer. Fonds. Pensionskassen. Also Akteure, die im Zweifel die tieferen Taschen haben. Denn der Markt hat einen starken Reiz: Man kann im Gewerbeimmobilienmarkt mit wenig Personal und wenigen Deals verhältnismäßig viel Geld auf einen Schlag rentabel anlegen. Und: Ein großer „Deal“ ist auch leichter zu administrieren und dokumentieren als tausende kleinere Firmenkredite.

Aber reicht das Knowhow der Spezialisten aus, um solche Nachteile zu kompensieren?

Die Aareal und die PBB jedenfalls haben sich nach Ausbruch der Corona-Krise erst einmal eingeigelt. Die Risikovorsorge wurde merklich erhöht, das Neugeschäft drastisch zurückgefahren (siehe auch unsere Analyse von vergangener Woche). Ganz anders als bei der BayernLB, die in ihrem Halbjahresbericht fast stolz auf ihr „strategiekonformes Neugeschäft“ verweist. Als ginge es in der Krise nicht ums Anpassen, sondern ums Durchdrücken.

Was man dazu wissen muss: Schon 2008, am Vorabend der Finanzkrise, erreichte das Exposure der BayernLB in der gewerblichen Immobilienfinanzierung mit 55 Mrd. Euro ein Zwischenhoch. Im Zuge der von der EU verordneten Schrumpfung des Institutes verringerte sich das Immo-Kreditvolumen bis Ende 2017 dann jedoch  auf 47 Mrd. Euro. Kaum, dass die Brüsseler Fesseln abgestreift waren, ging es aber auch schon wieder los. 2018 stieg das Volumen (wir reden hier vom Bestand, nicht vom Neugeschäft) um 5,5% an, im Jahr darauf sogar um 10,1% Prozent (!!) auf per Ende Dezember 55,1 Mrd. Euro. Mit anderen Worten: Bevor die BayernLB ihre „strategische Neuausrichtung“ kurz vor Weihnachten letzten Jahres verkündete, hatte sie selbige in der gewerblichen Immobilienfinanzierung offenkundig längst vollzogen.

Die Gründe hierfür seien vielschichtiger Natur, sagen Kenner des Instituts. Eine Rolle dürfte gespielt haben, dass just im April 2018 der Aufsichtsvorsitz wechselte. Es ging: Gerd Häusler, ein ehemaliger Investmentbanker. Es kam: Wolf Schumacher, als vormaliger und langjähriger Aareal-Chef ein Mann der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Schumacher hatte die Aareal einst saniert, einigermaßen unbeschadet durch die Finanzkrise geführt und das Wiesbadener Institut dann 2015 –  nach zehn Jahren auf dem Chefsessel – als bestbezahltester Banker Deutschlands (zum Ausstieg gab es 13,9 Mio. Gesamtvergütung) verlassen.

Es dürfte kein Zufall sein, dass die BayernLB daher schon mal im Gewerbeimmobilienbereich das Pedal durchtrat (Kreditvolumen 2019, siehe oben: +10%!), als Schumacher schon da, aber die „neue“ Strategie noch gar nicht verkündet war. Die „Einleitung der strategischen Neuausrichtung“ wurde „bereits 2019 sichtbar“, heißt es dazu fast schon drollig im 2019er Geschäftsbericht.

Ein weiterer Grund dürfte sein, dass die BayernLB, nachdem das Joch der EU abgestreift war, auch wieder Lust am Banking verspürten – übrigens nicht nur in puncto Neugeschäft, sondern auch in puncto Vergütung. Strukturell sei nun aber so, sagt ein Kenner des Instituts, dass es im eigentlichen Kernmetier der Landesbanken, nämlich im Firmenkundengeschäft, gar nicht so leicht sei, wie auf Angriff zu schalten. Und so wundert auch nicht, dass auf der ersten Folie zur am 19. Dezember verkündeten „Neuausrichtung“ mit dem Gewerbeimmobilien-Vorstoß gleich einmal festgestellt wird, es herrsche „Margendruck im Firmenkundengeschäft durch teilweise ruinösen Wettbewerb“.

Am oberen Ende (also beispielsweise bei den Dax-Konzernen) steht die Landesbanken in Konkurrenz zur Deutschen Bank, zur Commerzbank oder zu den großen Auslandsbanken, die im Zweifel über die tiefere Produktpalette verfügen; am unteren Ende verbeißen sich die Landesbanken gern mal an den Sparkassen, obwohl sie mit diesen doch eigentlich kooperieren sollten; und dazwischen? Erodiert die Marge.

Dagegen lässt sich in der gewerblichen Immobilienfinanzierung vergleichsweise einfach das Kreditbuch aufpumpen. Zumal eine BayernLB in diesem Geschäft gegenüber einer Aareal oder einer PBB mit der ungleich größeren Bilanzsumme punkten kann.

Blickt man nun jedoch einmal auf die zuletzt vorgelegten Detail-Zahlen (also per 30. Juni 2020) zum Kreditvolumen und vergleicht sie mit den letzten vor dem Antritt Schumachers, fällt auf: Die höchsten Zuwächse im Kreditvolumen verzeichnet die BayernLB gegenüber ultimo 2017 im Bereich Firmenkunden (also da, wo laut eigener Strategiepräsentation ein Margendruck aufgrund „teilweise ruinösem Wettbewerb“ herrscht). Und eben in dem Bereich Immobilienfinanzierung, wo die Welt seit Ausbruch der Corona-Pandemie wenige Woche nach eben jenem Strategieschwenk eine andere ist.

Nun ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung per se kein Hochrisikogeschäft – oder zumindest war sie es nicht vor Corona. Hinzu kommt: Gemessen an den hauseigenen Bewertungskriterien ist das Kreditbuch der Münchner Landesbank eher konservativ aufgestellt. 29,4 Mrd. Euro des Immobilienportfolios befinden sich laut BayernLB-Systematik in der sichersten von sechs Risikoklassen, gerade einmal 1,7 Mrd. Euro in den drei untersten Kategorien. Knapp zehn Milliarden Euro Brutto-Kreditvolumen liegen in Büroimmobilien, gut vier in Retail-Immobilien, allerdings 26 Mrd. Euro in vergleichsweise sicheren Wohnimmobilien.

Internationales Haraki kann man dem Institut auch nicht vorwerfen: Acht von neun Euro wurden in Deutschland ausgereicht, gleichwohl wird das Ausland zum Wachstumsmarkt deklariert: „Das Wachstum soll sowohl im Inland als auch auf ausgewählten Auslandsmärkten, insbesondere in Westeuropa, Großbritannien und den USA realisiert werden“, heißt es im Geschäftsbericht in Zusammenhang mit den Wachstumsstrategie in der Gewerbe-Immobilienfinanzierung.

Und doch: Beim Lesen der Bilanz drängt sich der Verdacht auf, dass die BayernLB (deren fast neuer CEO Stephan Winkelmeier in seiner vorherigen Rolle als Chef der FMS Wertmanagement ja auch nur das Abwickeln kannte …) es mit ihrer neu gewonnen Lust am Banking womöglich ein wenig übertreibt. Oder anders gesagt: Während andere Institute versuchen, durch konsequentes Sparen profitabel zu bleiben, versuche die bayerische Landesbank allem Anschein nach aus ihrer strukturellen Ergebniskrise gewissermaßen „herauszuwachsen“.

Denn die Logik der neuen Strategie ist wie folgt: Die Bank braucht Investitionen, um Erträge zu erwirtschaften. Und sie braucht deutlich steigende Erträge, um diese Investitionen überhaupt zu stemmen. Folge: Zwischen Januar und September sind die Kosten zum Vorjahreszeitraum um 9,9% Prozent gestiegen – und zwar bezogen auf die gesamte Bank. Dass man also ein immer größeres Rad bei der DKB und in den Gewerbeimmobilien-Geschäften drehen muss, ist strategisch „Pflicht“, damit es unter dem Strich dann stimmt.

Die Ratingagentur Fitch argwöhnt in ihrer aktuellen Studie zur Lage der Bayern LB: Die dünnen Gewinne böten lediglich „einen sehr dünnen Puffer, um die Verwerfungen der aktuellen Krise zu adsorbieren“; das Institut habe es versäumt, die Kosteninflation durch Investitionen in IT und Infrastruktur in den Griff zu bekommen. Die Fokussierung auf die  gewerbliche Immobilienfinanzierung (und die Tochter DKB …) könne zwar helfen, die Profitabilität zu steigern. Aber: Zugleich sinke durch die Konzentration auf nur zwei Sparten „die Flexibilität, auf adverse Marktverhältnisse zu reagieren“, so Fitch.

Mit anderen Worten, und nur minimal zugespitzt: Das Schicksal der BayernLB hängt an der gewerblichen Immobilienfinanzierung.

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