Exklusiv

Deutsche Bank mietet Zwillings-Türme bis mindestens 2036

29. August 2021

Von Christian Kirchner

Die Deutsche Bank will ihren Konzernsitz in der Frankfurter Taunusanlage – die markanten Zwillingstürme – bis mindestens 2036 und vermutlich auch darüber hinaus nutzen. Das geht aus einem uns vorliegenden Informationsschreiben an Anleger jenes Geschlossenen Fonds hervor, dem die Immobilie seit 2011 gehört und an den die Deutsche Bank die Miete zahlt. Dem Schreiben lässt sich auch entnehmen, dass die 155 Meter hohen Türme auf 27.000 Quadratmeter Grund inzwischen von einem Wertgutachter auf 960 Mio. Euro taxiert werden. Die Deutsche Bank hatte dem Fonds die Immobilie vor zehn Jahren verkauft und bei der Transaktion einen Erlös von 584 Mio. Euro erzielt.

Der Hintergrund des jetzigen Manövers: Bei dem Geschlossenen Fonds handelt es sich um ein Vehikel der Deutsche-Bank-Tochter DWS; sein Name: „DWS Access Taunusanlage 12“.  Nach zehnjähriger Laufzeit steht bei dem Fonds nun eine Refinanzierung des ursprünglich aufgenommenen Fremdkapitals an – seinerzeit gut 300 Mio. Euro. In diesem Zusammenhang hat sich der Fondsverwalter mit der Deutschen Bank darauf verständigt, den bislang bis 2031 laufenden Mietvertrag vorzeitig zu verlängern – und zwar um fünf Jahre inklusive Option auf fünf weitere Jahre.

Die Gremien der Deutschen Bank und auch die Fonds-Investoren müssen den Maßnahmen noch zustimmen. Das gilt allerdings als Formsache. Die Deutsche Bank bestätigte die Authentiziät des Schreibens, wollte aber darüber hinaus keine Stellung nehmen. „Wir können uns zu dem noch laufenden Verfahren nicht äußern, da wir den Entscheidungen der Fondsanleger und von Gremien nicht vorgreifen wollen.“

Dass die Deutsche Bank sehr langfristig in ihren „Zwillingstürmen“ verbleiben will, ist keine Überraschung, allerdings auch nicht selbstverständlich. Zum einen pokern viele Unternehmen mit Städten und Gemeinden, wenn es um ihren Standort geht – beispielsweise um ihre Steuerlast zu optimieren. Zum anderen haben Banken in der Regel hohe Anforderungen an die Struktur und Ausstattung ihrer Gebäude, besonders mit Blick auf die IT und moderne Arbeitswelten. Dazu muss man wissen: Die Deutsche Bank residiert in den Zwillingstürmen schon seit 1985, also einer Zeit, als zum Beispiel „Home-Office“ noch nicht wirklich ein Thema war und das Internet keine Rolle spielte.

Die Eigentumsverhältnisse mit der Deutschen Bank als Mieterin und DWS-Investoren als Eigner sind einer spannenden Konstellation geschuldet: Das größte Geldinstitut des Landes hatte ihren eigenen Sitz zunächst in den Nullerjahren von einem Fonds zurückgekauft. Zwischen 2007 und 2010 wurde das Gebäude dann saniert, ein Leib- und Magenprojekt des damaligen Vorstandschefs Josef Ackermann. Erst danach bot die DWS die Immobilie in Form eines Geschlossenen Fonds als Beteiligung an. Der Kaufpreis von 584 Mio. Euro zuzüglich Nebenkosten und Liquiditätsreserven wurde je zur Hälfte mit Eigen- und Fremdkapital finanziert.

Im Gegenzug entrichtete die Deutsche Bank zunächst eine Jahresmiete von 32,2 Mio. Euro an den Fonds. Die erhöhte sich  inflationsindexiert nur dann, wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 5,0% gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Mietbeginns steigt – und zwar dann jeweils um genau die Teuerung. Da die Verbraucherpreise in den vergangenen Jahren aber nur schwach stiegen und meist unter den kalkulierten 2% pro Jahr lagen, betrug die Miete selbst 2019 – dem letzten testierten Jahr des Fonds – erst 33,9 Mio. Euro. Für 2020 wurde mit dann 35,2 Mio. Euro gerechnet. Die Inflationsindexierung soll künftig laut dem Schreiben an Anleger beibehalten werden.

Dass die Miete kaum anzog, dürfte die Investoren aber kaum stören. Durch den laut Gutachten auf 960 Mio. Euro gestiegenen Wert der Immobilie ergibt sich eine Mietrendite von rund 3,7%; und der (theoretische) Verkaufspreis läge beim 27-Fachen der langfristigen Mieterlöse – verglichen mit dem 19-Fachen bei Auflage des Fonds. Auch die Ausschüttung soll künftig deutlich von vier bis fünf auf 8,5% pro Jahr steigen. Hintergrund: Bei Fondsauflage hatte die DWS den Fremdkapitalanteil von rund 315 Mio. zu einem effektiven Jahreszins von 4,28% finanziert. Nun will man nach Sichtung der Angebote die immer noch vorhandene Belastung – die Mieterlöse werden größtenteils ausgeschüttet –  voraussichtlich zu einem Festzins von 0,4% refinanzieren. Bei wem? Bei der LBBW.

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