Prominent ignoriert

Immobilienblase? Liebe Banken, hört bitte nicht auf die Buba!

18. Februar 2020

Von Christian Kirchner

Eigentlich müssten den Banken seit dieser Woche die Knie schlottern. Die Coba? Hat Immobilienkredite im Wert von 87 Mrd. Euro in den Büchern. Bei der ING Deutschland? Sind’s 75 Mrd. Euro. Und branchweit? Türmt sich das Volumen ausgereichter Immofinanzierungen sogar auf 2900 Mrd. Euro, davon ein Drittel an private Haushalte. Die Wachstumsrate lag zuletzt allein hier bei 5,9%, der höchste Volumenanstieg seit 20 Jahren.

Und dann dieser Warnruf der Bundesbank am Montag.

‚Markante Übertreibungen‘: Bundesbank warnt vor überhöhten Immobilienpreisen“

So schrieb’s die „Deutsche Presseagentur“. Und so stand’s folglich dann auch in unzähligen Zeitungen und Online-Medien, die die Meldung übernommen hatten. Ein Beleg für die steile These? Findet sich tatsächlich im aktuellen Buba-Monatsbericht auf Seite 57: „Die Preise übertrafen auch im vergangenen Jahr (also 2019) dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist. Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preisabweichungen nach oben in den Städten zwischen 15% und 30%“.

Uff!

Was wird aus den Bankbilanzen, wenn diese Luft demnächst tatsächlich mal aus der (vermeintlichen) Immobilienblase weicht? Man will sich die Konsequenzen nicht ausmalen, weder für die Risikovorsorge noch fürs Neugeschäft. Zumal: Die Bundesbank (die Bundesbank!!!) spricht solche eine Warnung ja nicht ohne Grund und fundierte Zahlenbasis aus.

Oder etwas doch?

Blicken wir mal ins Archiv:

2013: „Gemessen an den längerfristigen demographischen und ökonomischen Einflussfaktoren könnte es in den attraktiven Großstädten gegenwärtig Überbewertungen von bis zu 20% geben.“ (Finanzstabilitätsbericht 2013, S. 14)

2014: „Unter Berücksichtigung demografischer und ökonomischer Einflussfaktoren schätzt die Bundesbank (…) die Überbewertungen in sieben Großstädten auf durchschnittlich 25%, in 93 weiteren Städten auf durchschnittlich 10% bis 20%“ (Finanzstabilitätsbericht 2014, S. 62)

2015: „In den Städten hingegen betragen laut aktuellen Schätzergebnissen (…)  die Preisabweichungen nach oben weiter zwischen 10% und 20%.“ (Bundesbank Monatsbericht Februar 2015, S.60)

2016: „Schätzungen der Bundesbank auf Basis eines regional differenzierten Modells deuten auf Überbewertungen von 10% bis 20% bei Wohnimmobilien in den deutschen Städten (…) hin.“ (Bundesbank Finanzstabilitätsbericht 2016, S. 20)

2017: „Demnach betrugen die Preisübertreibungen in 127 deutschen Städten im Jahr 2016 zwischen 15% und 30% (…).“ (Bundesbank Finanzstabilitätsbericht 2017, S. 11)

2018: „Laut aktualisierten Schätzungen der Bundesbank lagen im Jahr 2017 nach wie vor Überbewertungen der Wohnimmobilienpreise in den städtischen Gebieten von 15% bis 30% vor“ (Bundesbank Finanzstabilitätsbericht 2018, S. 48)

2019: „Aktuellen Schätzungen der Bundesbank zufolge lagen die Überbewertungen in den Städten im Jahr 2018 zwischen 15% und 30%“ (Bundesbank Finanzstabilitätsbericht 2019, S. 53)

2020: „….Preisabweichungen nach oben in den Städten zwischen 15% und 30%“ (Bundesbank Monatsbericht Februar, S. 57)

Upps: Kann es sein, dass die Bundesbank-Warnung gar keiner Analyse, sondern sozusagen einem Ritual entstammt? Denn: Wenn stimmt, was die Buba z.B. 2013 von sich gab, dann waren die Preise aus ihrer Sicht ja schon damals etwas zu hoch. Aber die Preissteigerungen seitdem – in den Metropolen knapp 80% (!!!) – wären dann ja sehr wohl mit „soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren“ zu erklären (was im übrigen auch der Immobilien-Professor Tobias Just so sieht, Twitter). Weil: Ansonsten läge der Grad an „Überbewertung“ heute ja nicht immer noch bei 15% bis 30%, sondern um ein Mehrfaches höher.

Das alles bedeutet nicht, dass die Bundesbank mit ihrer Warnung von dieser Woche nicht trotzdem Recht haben kann. Und trotzdem stellt sich die Frage, wie verlässlich ihre wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren sind, wenn diese dem Preismarkt in beeindruckender Konstanz im siebten Jahr hinterherklappern.

Wir können uns jedenfalls nicht vorstellen, dass irgendein Banker am Montag angesichts der vermeintlichen Alarmmeldung groß aufgemerkt hätte. Ein Abstumpfen, dass der Bundesbank zu denken geben sollte – wenn sie die Warnung ernst meint. Oder eben alles richtig gemacht hat, wenn nicht.

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