Analyse

Kommt jetzt doch der negativ verzinste Immobilienkredit?

11. März 2020

Von Christian Kirchner

Gibt es denn da draußen in dieser ganzen Corona-Panik keine guten Nachrichten? Doch, die gibt es. Zum Beispiel für alle die, die ein Haus bauen, eine Wohnung kaufen oder einfach nur ihren Immobilienkredit refinanzieren wollen. Denn: Die Kapitalmarktzinsen tun dieser Tage das, was sie nun mal tun, wenn Investoren sichere Anlagen suchen und die EZB zu neuen Lockerungsübungen ansetzt: Sie sinken weiter. Und zwar tiefer (und schneller), als man sich das jemals hätte vorstellen können. Ein Beispiel: Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit notierten gestern bei einer Rendite von minus 0,77% pro Jahr – das sind nochmals krasse 40 Basispunkte weniger als vor einem Monat.

Und wie sieht es beim Baugeldzinsen aus, die den Kapitalmarktzinsen ja in aller Regel folgen?

Das ist dieser Tage auch insofern eine spannende Frage, als der effektive Jahreszins bei 5jährigen Immobilienfinanzierungen im Frühsommer letzten Jahres ja schon einmal an der Null-Linie vorbeikratzte – und zwar so knapp, dass man fast auf die Idee hätte kommen können, es habe so etwas wie ein Agreement unter den deutschen Banken, das Abgleiten in den negativen Bereich zu verhindern (siehe unsere damalige Analyse).

Und nun? Passiert das Undenkbare nun doch? Baugeld zum Negativzins? Die Tendenz jedenfalls ist klar: Ein Kredit mit fünfjähriger Zinsfestschreibung und niedriger Beleihung war am gestrigen Mittwoch bereits für effektiv 0,22% per annum zu haben.

Hier der Chart, wie sich die durchschnittlichen (rote Linie) und die niedrigsten effektiv Zinsen (grüne Linie) für Baugeld mit fünfjähriger Zinsfestschreibung seit Herbst 2018 entwickelt haben:

Quelle: FMH Finanzberatung; punktuell noch niedrigere Zinsen durch lokale Angebote bzw. niedrigere Beleihung möglich

Man sieht: Ganz so niedrig wie im August/September 2019 sind die Bauzinsen noch nicht – obwohl die Kapitalmarktzinsen zu Wochenbeginn ihr damaliges Niveau schon unterschritten haben. Woran liegt das?

  1. Banken geben ein sinkendes Zinsniveau traditionell ein wenig verzögert an die eigenen Kunden weiter. Es dauert also, bis die jüngste Zinsentwicklung so richtig ins Baugeldgeschäft einsickert.
  2. Die Risikobeurteilung der Kreditnehmer dürfte sich im Tohuwabohu der Corona-Krise ein wenig verschlechtert haben.
  3. Immer wenn es eigentlich in Richtung Null-Linie gehen müsste, macht der Zinswettlauf der Banken auffälligerweise Pause – und statt die Konkurrenz zu unterbieten, weiten die Institute plötzlich lieber ihre Zinsspanne aus.

Die freundliche Lesart dieses dritten und aus unserer Sicht entscheiden Punkts: Fair enough, wenn sich unsere Banken in schwierigen Zeiten zumindest einen kleinen Schluck aus der Pulle gönnen und ein bisschen an der Marge spielen (zumal viele Sparkassen und Volksbanken von den extrem niedrigen Kapitalmarktzinsen hier ohnehin nicht profitieren, da sie ihr Hypothekengeschäft nicht über Pfandbriefe refinanzieren, sondern über Einlagen).

Und die andere Lesart? Das ist die, die wir letztes Jahr schon aufgeworfen haben: Kann es sein, dass man sich in der deutschen Kreditwirtschaft stillschweigend einig ist, dass negative Hypothekenzinsen das sozusagen letzte Tabu sind, dass unter keinen Umständen angetastet werden soll? Selbst wenn die Refi-Situation (Pfandbriefe zuletzt: minus 0,4% für zehnjährige Laufzeiten) das strenggenommen hergeben würde …

Zu verschwörungstheoretisch? Vielleicht. Aber betrachten Sie doch bitte einmal die Differenz zwischen den durchschnittlichen effektiven Hypothekenzinsen für 10-jähriges Baugeld und den Bundesanleihen mit 10 Jahren Restlaufzeit.

 

Man sieht: Die Schere geht immer dann auf, wenn (wie letzten Sommer oder jetzt auch wieder) das allgemeine Zinsniveau besonders niedrig ist. Oder etwas ausführlicher: Die Differenz klettert seit Beginn des jüngsten Abwärtszyklus bei den Zinsen 2018 unter Zuckungen laufend an – und erreichte im Sommer 2019, als Baugeld für fünf Jahre Zinsfestschreibung zeitweise nur noch 0,08 Prozentpunkte effektiven Zins kostete – ihren Höhepunkt bei 1,4%. In der anschließenden Phase der Beruhigung sank diese Differenz dann wieder (parallel zum Zinsanstieg), nur um jetzt im Corona-Zinsrutsch wieder anzusteigen.

Sehr schön für die Banken und ihre Margen im Zinsgeschäft. Nicht so schön für Kunden, auch wenn die fraglos weiter von einem extrem günstigen Baugeldzins profitieren.

Wir erinnern uns: Als wir letzten Sommer zu dem Thema sehr intensiv recherchierten, wurde in den Bankentürmen (und genau bei den diversen Hypothekenvermittlern da draußen) auffällig herumgedruckst. Negativzinsen bei Immobilienkrediten? Ergäben „keinen Sinn“, war zu hören. Oder: Seien „kontraktual quasi ausgeschlossen“. Der größte deutsche Baugeld-Vermittler Interhyp ließ sich wie folgt zitieren: „Etliche Banken haben Mindestzinsen im positiven Bereich festgelegt. (…) Mindestzinsen bedeutet: Die betroffenen Banken haben in den bei uns hinterlegten Produktdaten festgelegt, dass auch bei Bestkonstellationen ein bestimmter Mindestzins im positiven Bereich nicht unterschritten werden darf.

Für Spannung ist also gesorgt, wenn die EZB nach ihrer heutigen Ratssitzung womöglich neue Zinssenkungen verkündet. Wie lange können die deutschen Banken Ihre „Nicht unter Null“-Politik dann noch durchhalten? Oder anders gefragt: Wann schert die erste Bank aus?

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