Paukenschlag: Aareal kündigt Teilverkauf von Aareon an

19. Mai 2020

Von Christian Kirchner

Die Aareal Bank reagiert auf die heftigen Kursverluste der vergangenen Wochen und forciert nun einen Teilverkauf seiner Tochtergesellschaft Aareon. Man werde mit Finanzinvestoren „in Gespräche über eine signifikante Minderheitsbeteiligung“ an der Firma eintreten, heißt es in einer Mitteilung von Dienstagabend (siehe hier). Man wolle „gemeinsam mit einem Partner die Wachstumsperspektiven der Aareon stärken“, aber Mehrheitsgesellschafter bleiben.

Pikant an dem Manöver: Der aktivistische Investor Teleios hatte sich ab Oktober 2019 mit über 5% an der Aareal Bank beteiligt – und von ihr vehement und in der Öffentlichkeit die Abspaltung der IT-Tochter gefordert. Dagegen hatte sich Aareal lange verwehrt und die Aareon als elementaren Baustein der Strategie definiert. Eine Minderheitsbeteiligung hatte der Konzern bislang lediglich als denkbar bezeichnet, aber nicht gezielt forciert.

Durch die Corona-Pandemie haben sich indes die Karten der Aareal Bank eher verschlechtert, für einer Minderheitsbeteiligung einen möglichst hohen Preis zu erzielen: Die Multiplen, die bei M&A-Transaktionen bezahlt werden, sind gesunken, die generelle Deal-Aktivität ebenfalls. Nach einem zwischenzeitlichen Rutsch unter die meldepflichtigen Schwellen ist Teleios seit knapp einem Monat wieder mit über 5% an der Aareal Bank beteiligt.

Der MDax-Konzern gilt zwar als solide kapitalisiert und konservativ bei der Vergabe vom Gewerbeimmobilien-Krediten. Allerdings droht der Aareal seit längerem das Kern-Geschäftsmodell zu erodieren, wie Finanz-Szene.de in einer ausführlichen Analyse Ende Februar beschrieben hat (siehe hier): Einerseits sinken die Zinsmargen, andererseits steigt die Konkurrenz bei der Vergabe von Krediten, weil immer mehr Akteure mit großem Anlagebedarf im Gewerbeimmomarkt mitmischen. Die Folge: Binnen fünf Jahren – haben sich der operative Gewinn wie auch der Nettogewinn in etwa halbiert. Allerdings gelang es der Aareal in dieser Zeit, Investoren mit einer großzügigen Dividendenpolitik bei der Stange zu halten.

Genau jene Dividenden – geplant waren 2 Euro je Aktie –  hat die Aufsicht allen europäischen Banken allerdings mit Ausbruch der Corona-Krise untersagt. Das dürfte – abgerundet mit einem nur knapp vermiedenen Quartalsverlust im Q1 und einem stark von Handels- und Hotelkrediten geprägten Portfolio – ursächlich für einen kaum gebremsten Kursverlust sein: Von noch 31,70 Euro noch zu Jahresbeginn hat sich die Aareal-Aktie mehr als halbiert auf noch 15,16 Euro zum Handelsschluss am Dienstag. Und nachdem die Aareal zunächst lange an dem Plan festhielt, Kapital auszuschütten – genauer: bis zum 6. April – plant sie nun Kapital zu erlösen.

Ein Blick auf die Kursentwicklung seit dem Jahreshoch und dem jeweiligen (meist Mitte März erreichten Jahrestief) illustriert, dass die Akteure am Aktienmarkt aktuell eine starke Skepsis gegenüber den Immobilienfinanzierern wie der Aareal und der Deutschen Pfandbriefbank entwickelt haben. Sie sind erheblich stärker gefallen als der Gesamtmarkt – und haben sich von den Tiefskursen noch schwach erholt, während Indizes wie Dax, MDax und selbst die Deutsche-Bank-Aktie wieder ein Drittel höher als Mitte März notieren.

Abstand zum…
Jahreshoch Jahrestief Kurs 19.5.
Pfandbriefbank -64% 10% 5,64 €
Aareal -52% 21% 15,16 €
Wirecard -43% 8% 81,90 €
Deutsche Bank -36% 35% 6,50 €
Dax -20% 30% 10.964
MDax -18% 35% 24.198

Quelle: Comdirect

Die IT-Tochter Aareon trug zwar 2019 nur 15% zum Vorsteuergewinn der Aareal von einer Viertelmilliarde Euro bei. Allerdings erwirtschaftet die in Nischen wie der Software für Vermieter marktführende Aareon eine Eigenkapitalrendite von 20% und wächst – anders als das Kerngeschäft der Aareal – kräftig. Im Zuge der Strategie „Aareal next level“ kündigte der Aareal-Konzern an, den Vorsteuergewinn der Aareon mittelfristig verdoppeln zu wollen.

Ein Teilverkauf ist aus Konzernsicht ein zweischneidiges Schwert: Einerseits besteht die Chance, dass auf diesem Wege der wahre Wert der Aareon offengelegt wird – was im Kern stets das Kalkül des aktivistischen Investors Teleios war. Denn üblicherweise appliziert der Kapitalmarkt einen Bewertungsabschlag auf ein Konglomerat, wenn in einem Konzern diverse renditestarke und renditeschwache Teile unter einem Dach vereint sind. Zudem treibt der Teilverkauf dringend benötigte Mittel ein, die für die Aareal Bank einen Puffer für mögliche weitere Verluste aufgrund der Corona-Pandemie darstellen können.

Andererseits könnte ein Teilverkauf aber auch offenlegen, wie viel das alte Kerngeschäft der Aareal in der Immobilienfinanzierung überhaupt noch wert ist – was für die Sparte zu möglicherweise niederschmetterenden Ergebnissen führen könnte. Der gesamte Aareal-Konzern war per gestern Abend an der Börse nur noch mit 910 Mio. Euro bewertet – bei 2,8 Mrd. Euro Eigenkapital. Einige Analysten mutmaßen, der Börsenwert sei bereits durch die Aareon größtenteils gedeckt.

Im nachbörslichen Handel legte die Aareal-Aktie um 4% auf 15,66 Euro zu. Die Hauptversammlung der Aareal ist am kommenden Mittwoch, dem 27. Mai 2020.

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