Analyse

So funktioniert der Minus-2,54%-Immobilienkredit der KfW

6. Dezember 2019

Von Christian Kirchner

Immobilienkredite zu Minuszinsen – so sieht der Traum vieler Häuslebauer aus. Und der Horror der deutschen Bankenbranche, die die Nullinie mit Klauen und Zähnen zu verteidigen sucht.

Kein Wunder also, dass die Ankündigung der KfW, Negativzinsen bei Förderkrediten auch für Privatkunden vorzubereiten, im November für reichlich mediales Aufsehen sorgte. Die „Bild“ berichtete, die „FAZ“, die „Welt“, der „Focus“, und natürlich nahmen auch wir die Nachricht brav auf.

Das Lustige ist nur: Die Negativzinsen für Baukredite – sie gibt es bei der KfW schon längst. Und das vermutlich in Milliardenhöhe. Kaschiert wird das Ganze durch eine eigenwillige Auslegung des Begriffs „effektiver Zinssatz“: Effektiv heißt bei der KfW nämlich zunächst nicht effektiv, sondern effektiv vor einem so genannten Tilgungszuschuss. Der fällt indes so üppig aus (bis zu 15.000 Euro bei einem 100.000-Euro-Kredit), dass er, sauber gerechnet, die Effektivzinsen inzwischen massiv ins Minus drückt. Er fällt angesichts der stark gesunkenen Zinsen inzwischen in der Rechnung erheblich stärker ins Gewicht als die Zinslasten.

Finanz-Szene.de hat nachgerechnet – und tatsächlich: Die Zinsen für Immobilienkredite zum Kaufen oder Bauen liegen  bei der KfW schon heute bei Erfüllen gewisser energetischer Bedingungen weit unter 0% – nämlich bei bis zu minus 2,54% (!!!) effektivem Jahreszins per annum für einen sechsstelligen Kreditbetrag in „handelsüblichen“ Finanzierungen. In Extremfällen kurzer Laufzeiten sind sogar zweistellige effektive Minuszinsen möglich. Um es mal in absoluten Zahlen auszudrücken: Unter bestimmten Bedingungen können sich Kreditnehmer 100.000 Euro auszahlen lassen, müssen aber nur 90.000 Euro zurückzahlen. Eigentlich ein Wahnsinn.

Betrachten wir dazu exemplarisch unter den vielen KfW-Krediten für Privatkunden den so genannten „Förderkredit Energieeffizient Bauen Nr. 153“, einem der populärsten KfW-Kredite für Privatpersonen überhaupt. Die Staatsbank vergibt die Darlehen allerdings nicht direkt, es muss stets eine Geschäftsbank oder ein Vermittler zwischengeschaltet sein.

Im Zuge dieses Förderkredits reicht die KfW bis zu 100.000 Euro zu einem nach eigenen Angaben effektiven Jahreszinssatz von maximal 0,75% per annum aus – inklusive der Marge für die ausreichende Bank. Bedingung des Förderkredits: Die mit dem Kredit gekaufte oder zu bauende Immobilie muss gewisse energetische Standards erfüllen, unterschieden wird hier zwischen KfW 55, KfW 40 und KfW 40 plus (die Ziffern geben den prozentualen Energieverbrauch gegenüber einer „Standardimmobilie“ an).

Nun heißt „effektiv“ bekanntlich bei vielen Banken nicht immer „effektiv“. In der Regel wird das Ganze aber dann zum Nachteil des Kunden ausgelegt. Hier, bei den maximal 0,75%, ist es umgekehrt: Denn der „Tilgungszuschuss“ geht nicht in die vordergründige Definition von 0,75% „Zins“ ein.

So sieht die faktische Effektivzinsrechnung für einen Kreditnehmer, der 100.000 Euro über das KfW-153-Programm aufnimmt und dessen zu finanzierende Immobilie den Standard „KfW 40“ erfüllt (Rechner hier):

  • Der Kreditnehmer erhält 100.000 Euro
  • Er beginnt die Tilgung erst im 2. Jahr
  • Der Zinssatz beträgt 0,75% pro Jahr und sei fixiert über 10 Jahre (es sind auch 20 Jahre möglich) {Korrektur: Diese Variante wird zwar im Rechner, aber nicht laut den Bedingungen angeboten}
  • Die KfW zahlt 10.000 Euro Tilgungszuschuss…

Ergibt: eine Zahlung von 958 Euro pro Monat. Das Darlehen ist indes nach neun Jahren und einem Monat voll zurückgezahlt. Heißt: Der Kreditnehmer hat dann 100.000 Euro erhalten, aber lediglich 93.530 Euro zurückgezahlt – was, inklusive Tilgungszuschuss, einem effektiven Jahreszins von minus 1,31% pro Jahr ergibt.

Hier ein Screenshot einer Rechnung:

Mit einer energetisch noch günstigeren Immobilie (KfW 40 plus) und dann 15.000 Euro Tilgungszuschuss ergäben sich die weiter oben angeführten minus 2,54 Prozent. Kreditnehmer kassieren 100.000 Euro und zahlen 86.900 Euro zurück. Das Ganze funktioniert auch mit längeren Laufzeiten und Zinsbindungen – der Tilgungszuschuss überlagert in der Regel die Aufwendungen für den Zins. Und: Tilgungszuschüsse gibt es auch bei anderen Programmen. Insgesamt gewährte die KfW alleine im Bereich „Energieeffizient Bauen“ in den ersten neun Monaten 2019 33.000 neue Kredite mit einem Volumen von 5,8 Mrd. Euro. an Privatkunden.

Hat die ganze Sachen „Haken“? Ja, allerdings keine, die die Rechnung auf den Kopf stellen:

  • Der maximale Kreditbetrag beträgt (in diesem Programm) 100.000 Euro – mit dieser Summe kommen Bauherren und Käufer am Immobilienmarkt fraglos nicht weit. Das KfW-Darlehen ist in der Praxis daher häufig nur ein Baustein der Finanzierung – entweder, weil der Käufer bzw. Bauherr viel Eigenkapital mitbringt und/oder noch eine weitere Finanzierung nutzt. Angesichts der aktuellen Zinskonditionen kann der KfW-Baustein indes den effektiven Jahreszins der Gesamtrechnung in der aktuellen Zinslage auch bei höheren Finanzierungssummen als 100.000 Euro unter 0% drücken. Vereinfacht gesprochen fällt der effektive Negativzins für den KfW-Baustein dann niedriger aus als der Effektivzins für das andere Annuitätendarlehen. Eine zu 50% finanzierte Immobilie mit zehnjähriger Zinsfestschreibung kostet aktuell am „freien Markt“ im günstigsten Fall lediglich 0,44% pro Jahr.
  • Die KfW vergibt die Kredite nicht direkt, sondern lässt sie von Banken und Vermittlern ausreichen. Das ist finanziell gesehen zweischneidig: Einerseits verdienen sie daran etwas Marge (die in den 0,75% Maximalzins enthalten sind), andererseits können die KfW-Förderkredite als Eigenkapitalersatz gewertet werden, was wiederum andere Finanzierungsbausteine verbilligt. Zahlreiche Vermittler schnüren aus den KfW-Krediten Pakete.

Dass nur wenige von den faktischen Negativzinsen wissen, hat gute Gründe. Denn das Verhältnis zwischen der KfW und den privaten Banken ist zwiespältig. Einerseits sind Förderkredite für klassische Banken und Kreditvermittler ein willkommenes Argument, potenziellen Immobilienkäufern und Bauherren eine Finanzierung schmackhaft zu machen, mit der sich Geld verdienen lässt. Und sie sind eine gute Refinanzierungsquelle. Andererseits steht man auch im Wettbewerb um die  Gesamtfinanzierungs-Summen.

Der Wettbewerb spiegelt sich auch in den gesunkenen Volumina: Die Bauzinsen am freien Markt sind so rasch gesunken, dass wiederum die KfW-Konditionen immer weniger wettbewerbsfähig waren und in diesem Jahr zum Vorjahr sinken dürften – trotz Bauboom. Im ersten Halbjahr betrug der Rückgang rund 40% zum Vorjahreszeitraum. Darauf reagierte die KfW mit einer Verbesserung der Konditionen zum 1. Juni.

Dass die Geschäftsbanken mit Argusaugen verfolgen, was die KfW da treibt, zeigte sich nach dem medialen Aufruhr um November – zur Erinnerung: da ging es darum, dass man seitens der KfW 2020 dann auch tatsächlich negative Zinsen direkt ausweisen kann, nicht über die Tilgungszuschüsse. „Sinkendes Fördervolumen alleine mit immer tieferen Zinsen zu kompensieren funktioniert nicht“, giftete da Christian Ossig, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes, in der „FAZ“.

Lieber Herr Ossig, bitte kommen Sie nicht auf die Idee, bei Google zum Beispiel das Wort „Tilgungszuschuss“ einzugeben. Denn dann müssten Sie feststellen, dass die KfW inzwischen sogar Anzeigen mit „negativ effektiver Jahreszins“ schaltet. Das sieht dann so aus:

Oder so:

Aaaarrrrghhhh.

NEWSLETTER

Deutschlands führender Banken-Newsletter. Jetzt abonnieren!

Share

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on xing