Deep Dive

Wie eine stinknormale Volksbank zum Immobilienkonzern mutierte

11. Januar 2021

Von Christian Kirchner

Wann fing das eigentlich alles an mit dem Immobilienrausch? Wann reifte in den Köpfen der Vorstände der Volksbank Braunschweig/Wolfsburg – kurz: Volksbank BraWo – die Erkenntnis, dass man „mit Geld auf Dauer kein Geld mehr verdienen kann“, wie es Vorstandschef Jürgen Brinkmann vor einigen Monaten in einem Interview erklärte? Dass nichts anderes als ein neues Kerngeschäft her muss, weil das Kerngeschäft einer Bank – mit Geld Geld verdienen – bald keines mehr sein wird?

Taucht man in die Tiefen der Geschäftsberichte ein, lässt sich der Kurswechsel der Volksbank BraWo auf Ende 2014, Anfang 2015 terminieren. Im Technokratensprech des 2015er Geschäftsberichts heißt es, das Institut habe seine „strategische Vermögensallokation“ überprüft und nach attraktiven Anlagen gesucht. „Ergebnis dieser Analyse war, dass die Vermögensklasse Immobilien unter Risiko- und Rendite-Gesichtspunkten ideal die bestehende Kapitalallokation der Volksbank BraWo ergänzt.“ Und weiter: „Vor diesem Hintergrund haben wir beschlossen, künftig einzelne, ausgewählte Immobilien in den Direktbestand der Volksbank BraWo zu kaufen.“

Es war die Zeit, als die EZB gerade damit begann, Negativzinsen fest in der Finanzwelt zu verankern. Damals hatte die Volksbank BraWo noch Sachanlagen im Wert von rund 40 Mio. Euro in der Bilanz stehen, ein Wert, der für eine nicht gerade große Geno-Bank mit 4,1 Mrd. Euro Bilanzsumme durchaus üblich ist. Doch mit dem Strategieschwenk begann ein Kaufrausch, der im deutschen Bankwesen – gemessen an der Größe des Instituts – seinesgleichen sucht und eben jene Sachanlagen in die Höhe schnellen ließ, und zwar um das 22-fache, auf knapp 1 Mrd Euro!!!

Angesichts solcher Zahlen dürfte es sich um eine binäre Geschichte handeln: Entweder ist die Volksbank BraWo ein visionäres Unternehmen – oder sie hat sich verrannt und könnte in Zukunft vor enormen Problemen stehen.

In der ersten Lesart hat die Volksbank Brawo früh den richtigen Schluss gezogen: dass man im Zinsgeschäft dermaßen unter Druck geraten wird, dass auch ein bisschen Provisionsgedöns, der Baufi-Boom, Negativzinsen und ein paar Filialschließungen den Braten nicht fett machen auf Dauer. Dass man sich deshalb ein völlig neues Geschäftsfeld suchen muss, konkret: Immobilien projektieren, kaufen und bewirtschaften. Kurzum: dass man sich, wie es schön heißt, „neu erfinden muss“, und das lieber früher als später – auf dass das klassische Bankgeschäft bereits 2020 nur noch ein Nebenerwerb ist.

Das wäre die positive Lesart, für die es ausweislich der bisherigen Zahlen auch einige Indizien gibt, doch dazu später.

Es gibt aber noch eine andere Lesart. Und die geht so: Die Volksbank BraWo hat in einem neuen Geschäftsfeld zum schlechtest möglichen Zeitpunkt Vollgas gegeben, sprich inmitten eines von Niedrigzinsen entfachten Immobilienbooms – und kurz vor einer Zäsur. Corona, so viel scheint jetzt schon klar, hat insbesondere bei Gewerbeimmobilien den Turbo zugeschaltet, das Geschäft steht vor einem massiven Wandel, der Bedarf an Büroflächen, Shopping-Center und Gastronomie sinkt.

Wie genau jedenfalls das Geschäft der Volksbank BraWo mit „einzelnen, ausgewählten Immobilien“ aussieht, die sie vor sechs Jahren zu kaufen beziehungsweise zu projektieren begann, darüber geben Geschäftsberichte und Lokalpresse Auskunft. Ein Auszug aus den Dutzenden Transaktionen der jüngeren Vergangenheit:

  • 2017 erwarb die Volksbank BraWo die Immobilie „Galeria Kaufhof“ in der Braunschweiger Innenstadt; Mieter der rund 30.000 Quadratmeter blieb Galeria Kaufhof
  • 2018 schlug man für eine unbekannte Summe bei einem Toom-Baumarkt in Gifhorn zu
  • Immer mal wieder kauft man laut den Geschäftsberichten auch Grundstücke und Objekte in Wolfsburgs Haupteinkaufsmeile, der Porschestraße, zu, für unbekannte Summen; die Ziele dabei laut Lokalmedien: Mammut-Immobilienprojekte wie die „Brawo-City“ und die „BraWo Arkaden“ zu errichten; nach Bankangaben soll allein die „BraWo City“ ein Projektvolumen in dreistelliger Millionenhöhe haben
  • 2019 erwarb die Volksbank für 91 Mio. Euro ein Shopping Center am Bahnhof Altona in Hamburg
  • Im gleichen Jahr erwarb sie das Karstadt-Gebäude in Braunschweigs Schuhstraße und vermietete es weiter an Karstadt
  • Ebenfalls 2019 eröffnete sie gemeinsam mit Starkoch Tim Mälzer als Partner das Restaurant „Überland“ in den oberen drei Stockwerken des „Brawo-Parks“ am Braunschweiger Hauptbahnhof
  • Ebenfalls 2019 entschloss man sich, die sich offenbar auch auf der Ferieninsel Mallorca bietenden Chancen beim Schopfe zu packen und die Blueorange Mallorca GmbH & Co. KG zu gründen; Unternehmensziel: Immobilienprojekte aller Art auf Mallorca zu entwickeln, zu planen und zu realisieren, insbesondere im Quartier „Terra Calma“ in Paguera mit „hochwertigen Designer-Villen“ und „Infinity Pools“
  • 2020 erwarb eine Tochtergesellschaft der Volksbank, die blueorange group („gegründet für die Projektentwicklung von verschiedenen Grundstücken im Großraum Berlin-Brandenburg“), gemeinsam mit einem Co-Investor ein Shoppingcenter in Berlin-Marzahn
  • Weitere Zukäufe im gerade abgelaufenen Jahr 2020 im Telegrammstil: das Einkaufs- und Bürozentrum „City Carré“ in Magdeburg, das Duisburger Shoppingcenter „CityPalais“, die Privatbrauerei Wolters in Braunschweig (wobei man laut Lokalmedien gerade noch so chinesischen Investoren zuvor gekommen sein soll), die „Rathauspassage“ in Pinneberg, das Shoppingcenter „CityCarree“ in Salzgitter, ein Fachmarktcenter, ebenfalls in Braunschweig

Shopping-Center in Berlin und Duisburg, Kaufhof-Filialen, eine Brauerei, Designer-Villen auf Mallorca: Es dürfte in Deutschland keine zweite Genossenschaftsbank geben, die – vor allem gemessen an ihrer Größe – ein derartiges Rad bei eher bankfernen Geschäften dreht wie die Volksbank BraWo, und das zum Teil auch noch außerhalb ihres geografischen Geschäftsbereichs. Ein Blick auf die Sachanlagen erinnert optisch jedenfalls – legt man einmal die Entwicklung zugrunde – eher an ein exponentielles Infektionsgeschehens als an eine Bankbilanz:

… wobei zu diesen Zahlen anzumerken ist: Die Höhe der Sachanlagen bis 2018 haben wir testierten Geschäftsberichten im Bundesanzeiger entnommen. Der Wert für 2019 entstammt einem von der Bank bereits veröffentlichten 2019er Geschäftsbericht, den es aber noch nicht im Bundesanzeiger gibt. Den Wert für 2020 hat uns die Bank freundlicherweise auf Anfrage mitgeteilt.

Von 40 Mio. Euro auf 880 Mio. Euro binnen sechs Jahren – um diese Explosion einzuordnen, haben wir einfach einmal geschaut, in welchem Verhältnis die Sachanlagen zur Bilanzsumme der Volksbank BraWo stehen und wie diese Relation bei den größten Genobanken des Landes aussieht. Dabei ist anzumerken, dass die Volksbank BraWo in der Liste der größten Genobanken nur auf Position 40 rangiert und sich mit 4,1 Mrd. Euro Bilanzsumme (2019) auf Augenhöhe mit, sagen wir, der Volksbank Alzey-Worms befindet (bei der, nur zum Vergleich, gerade einmal Sachanlagen über 27 Mio. Euro in der Bilanz stehen).

Sachanlagen Bilanzsumme Sachanlagen in % der Bilanzsumme
Volksbank BraWo 880 * 4.095 21,5
Frankfurter Volksbank 185 12.258 1,5
Berliner Volksbank 101 14.742 0,7
Apobank 134 49.603 0,3
Sparda Ba-Wü. 36 14.085 0,3

*  2020er Wert, ansonsten: alle Werte in Millionen Euro, per 31.12. 2019, Bilanzsumme 2020 noch unbekannt, Quelle: Geschäftsberichte, BVR

Im Klartext: Die Volksbank BraWo hat sich binnen weniger Jahre Sachanlagen zusammengekauft, deren Buchwert fast das dreifache der Sachanlagen beträgt, die drei der größten Genobanken des Landes zusammen ausweisen. Auf einmal wird deutlich, was es bedeutet, wenn der seit 2012 amtierende Vorstandschef Brinkmann gegenüber der Presse 2019 erklärt (O-Ton): „Wir haben uns bei unseren Projekten schon immer besondere Herausforderungen gesucht: Die größte Edeka-Filiale Deutschlands, das größte Hotel und auch das höchste Gebäude.“

Nun wäre es allerdings ein Fehler, allein aus der Höhe der Sachanlagen der Bank auf den gesamten Immobilienbestand der Bank zu schließen, oh nein, damit würde man deutlich zu kurz springen. „Die Position [der Sachanlagen] umfasst nicht alle Immobilien. Ein größerer Teil wird aus steuerlichen Gründen in separaten Gesellschaften gehalten“, heißt es bei der Volksbank BraWo auf Nachfrage.

Insgesamt verfügt das Institut über 120 (nach neueren Angaben: 140) Tochter- und Enkelgesellschaften, von denen etliche offenbar nur dazu dienen, ein einzelnes Objekt, das die Bank erwirbt, zu halten. „BraWo Invest Magni Eins GmbH“ heißt zum Beispiel die Gesellschaft, der das 2017 erworbene und 1974 gebaute, markante Galeria-Kaufhof-Gebäude in Braunschweig gehört. Dabei handelt es sich um eine kleine Kapitalgesellschaft mit gut 1 Mio. Euro Bilanzsumme und vereinfachten Veröffentlichungspflichten. Wie viel gezahlt wurde, wie viel Miete fließt, was die Immobilie „wert“ ist – das verschwindet teilweise in den Tiefen der Bilanz.

Wie viele Immobilien die Volksbank BraWo tatsächlich besitzt, das ließ sie Interessenten Ende 2020 eher nebenbei wissen. So hieß es in einer Pressemitteilung vom 17. Dezember versteckt und ganz am Ende: „Der Gesamtwert des Immobilienbestandes der Volksbank liegt bei über einer Milliarde Euro.“

Was natürlich zu der Frage führt: Wie läuft das Geschäft denn, was heißt das in harten Zahlen?

Hier der Blick auf das allgemeine Zahlenwerk der Bank für Feinschmecker …

in Mio. Euro 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Zinsüberschuss 76 80 75 72 74 81
Provisionsüberschuss 25 27 28 30 33 35
Verwaltungs-Aufwendungen 65 70 71 74 73 78
davon Personal-Aufwendungen 40 42 44 46 44 47
davon Verwaltungs-Aufwendungen 25 28 28 27 29 31
Betriebsergebnis vor Bewertung 34 35 19 27 29 40
Bewertungsergebnis -6 -4 11 14 -3 40
Ergebnis der norm. Geschäftstätigkeit 28 31 30 41 26 79
Steueraufwand 10 11 7 7 14 12
Jahresüberschuss 11 12 12 12 12 13
Kapitalrendite 1) 0,34% 0,38% 0,37% 0,35% 0,34% 0,32%
Bilanzsumme 2.839 3.083 3.248 3.436 3.711 4.095
Kundenforderungen 2.190 2.274 2.332 2.468 2.630 2.955
Kundengelder 2.108 2.247 2.481 2.557 2.825 3.018
davon Spareinlagen 430 413 414 395 389 385
davon täglich fällige Einlagen 1.534 1.741 1.935 2.083 2.364 2.579
davon Rest 144 93 132 79 72 54
Sachanlagen 40 117 131 241 282 395
Betriebserg. vor Bew./Bilanzs 1,19 1,14 0,58 0,79 0,79 1,35
1) Überschuss / Bilanzsumme

… versehen mit dem (erneuten) Hinweis, dass die 2019er Zahlen noch nicht testiert vorliegen (einen entsprechenden Abschluss im Bundesanzeiger gibt es noch nicht).

Gemessen an der im genossenschaftlichen Lager üblichen Kennziffer der Kapitalrendite gehört die Volksbank BraWo jedenfalls beständig zu den rentabelsten Instituten überhaupt, mit Renditen zwischen 0,32% und 0,38% seit 2014. Die Dividende auf die Geschäftsanteile betrug zuletzt schwindelerregende 10%, und 2019 war laut Bank „das beste Geschäftsjahr der Volksbank BraWo aller Zeiten“.

Schwieriger ist es, sich der Rentabilität der Immobilien zu nähern. Laut dem bislang letzten testierten Abschluss 2018 flossen jedenfalls für rund 280 Mio. Euro Anlagen in Grundstücke und Gebäude gut 7 Mio. Euro Mieteinnahmen. Das klingt zunächst einmal nach wenig, lässt sich aber nur schwer einordnen, denn es bleibt offen, wie viele Immobilien die Bank selbst nutzt. Und: Addiert man die Erträge der Beteiligungen im 2018er Abschluss von mehr als 50% Anteilsbesitz auf und lässt die genossenschaftstypischen Beteiligungen an der Fiducia & GAD (also am sektoreigenen IT-Dienstleister) und an der DZ Bank außen vor, kommt man auf einen Ertrag von 8 Mio. Euro. Das ist gemessen an einem Eigenkapital der Gesellschaften von 53 Mio. Euro sehr gut.

Allerdings sind das alte Zahlen. Auch hier – und das ist für ein Institut eher ungewöhnlich – liefert die Bank auf Nachfrage konkrete Daten zum Immobiliengeschäft nach, genauer: zu Einnahmen aus Besitz und Finanzierung: „Per 31.12.2020 hat die Bank circa 65 Mio. Euro Mieterträge und circa 80 Mio. Euro Zinserträge.“ Das wären natürlich formidable Werte, gemessen an den kommunizierten Sachanlagen und dem Gesamtwert des Immobilienbestandes.

Allein: Dies sind die Zahlen aus der Zeit vor Corona. Und der echte Kaufrausch brach bei der Bank ja erst 2019 und 2020 aus, als der Zuwachs alleine in den bilanzierten Sachanlagen sich im Vergleich zum Vorjahr einmal fast verdreifachte, dann 2020 mehr als vervierfachte (!!).

An dieser Stelle beginnt die Recherche – zugegeben – doch eher anekdotisch zu werden, aber die Frage drängt sich auf: Sind Gewerbeimmobilien im Allgemeinen und Shopping-Center, ein Edelrestaurant und Kaufhof-Filialen im Besonderen sonderlich gute Anlageobjekte – im „Corona-Jahr“ 2020 und darüber hinaus?

Aufschluss darüber gibt natürlich – wenn überhaupt – erst die testierte 2020er Bilanz der Volksbank BraWo. Es braucht indes lediglich einen Pressespiegel, um festzustellen, dass das ein oder andere Projekt Fragen aufwirft: Die „Galeria Kaufhof“ in der Braunschweiger Innenstadt steht seit Oktober leer, nach der Insolvenz kündigte Galeria Kaufhof im Sommer kurzerhand den Mietvertrag  und zog aus. Ob wiederum das 2019 eröffnete Edelrestaurant „Überland“ mit Starkoch Tim Mälzer in den obersten drei Stockwerken des höchsten Braunschweiger Gebäudes ein Wunsch- oder ein Notprojekt war, ist nicht ganz klar, denn selbst laut offiziellen Erklärungen der Bank hat sie diese zuvor schlicht nicht vermietet bekommen. Aktuell ist es – wie alle anderen Restaurants in der Republik – erneut und auf unbestimmte Zeit für Besucher geschlossen.

Ein Indiz, was in der Welt der Shopping-Center-Betreiber und Investmentmanager in Immobilien los ist, geben die in Deutschland börsennotierten Konzerne Deutsche Europshop, Corestate und Aroundtown. Dabei kommt das Profil der auf Shoppingcenter spezialisierten Deutsche Euroshop den Immobilienaktivitäten der Volksbank BraWo wohl am nächsten. Ihre Aktie büßte seit Anfang 2020 etwa 35% ein. Bei Aroundtown beträgt das Minus 33%, bei Corestate sind es sogar (trotz neuer Rekordhochs an den Aktienmärkten) 70%.

Natürlich haben wir auch direkt bei der Volksbank BraWo nachgefragt, wie sich Corona auf ihre Engagements auswirkt. Dazu schreibt sie:

„Da wir bei den Immobilieninvestition grundsätzlich Dauerbesitzabsicht haben und bei der Auswahl äußerst selektiv vorgehen, sind wir bisher kaum betroffen. Wir haben für weniger als 1% der Mieterträge Stundungs- oder Änderungsvereinbarungen getroffen. Der Auszug von Kaufhof war seit Jahren bekannt und geplant, das Objekt haben wir nur aufgrund der Lage und der geplanten Projektentwicklung gekauft.“

Zu möglichen Wertberichtigungen und Abschreibungen, die infolge schlechter Aussichten auf dem Markt für Gewerbeimmobilien fällig werden könnten, kein Wort.

Dass die Corona-Pandemie über die Welt, Deutschland und natürlich auch den Gewerbeimmobilienmarkt hereingebrochen ist, ist für die Volksbank BraWo – insbesondere mit Blick auf 2020 – angeblich kein Nachteil. „Wir sind ein opportunistischer Investor. Wir nutzen unser großes Netzwerk und kaufen in der Regel Off-Market-Objekte“, schreibt uns der Sprecher.

Bleibt die Frage: Wie steht’s eigentlich um das Bankgeschäft der Volksbank BraWo? Also dem Geschäft, mit dem man eben blöderweise auch „mit Geld Geld verdienen muss“? Vom Ergebnis der Gruppe, erklärt die Bank auf Nachfrage, stamme per 2020 nur noch ein Drittel aus dem Bankgeschäft (das zuletzt immerhin noch rund 70% der Erträge ausmachte). Man werde als Gruppe aber 2021 voraussichtlich ein Ergebnis von 1,5% vor Steuern bilanzieren können.

Nicht einmal jede zehnte der 101 Pressemitteilungen, welche die Bank 2020 veröffentlicht hat, dreht sich um das eigentliche Bankgeschäft. Das lokale Nachrichtenportal „Standort38“ bemerkte im Dezember, es gebe „Entscheider, ohne die geht es einfach nicht“. Damals brachte die Volksbank binnen zweier aufeinanderfolgender Tage gleich vier Pressemitteilungen unter die Leute, in denen Vorstandschef Jürgen Brinkmann beim RTL-Spendenmarathon 2 Mio. Euro übergab, die Wahl von Tote-Hosen-Frontmann Campino zu „Persönlichkeit des Jahres“ kommentierte, sich über die Schülerbeteiligung beim „Schritt-Wettbewerb“ freute und den Kauf des CityPalais in Duisburg vermeldete.

Und sonst im Bankgeschäft?

Im Privatkundenbereich scheint mit Geld Geld zu verdienen endgültig keine Priorität mehr zu haben. Im September nämlich kündigte das Institut nicht etwa die Abschaffung, sondern die Einführung eines bedingungslos kostenlosen Girokontos an. Und „Verwahrentgelte“ erhebt die Bank auf Einlagen auch nicht – in der heutigen Zeit ebenfalls eine Besonderheit.

Im Firmenkundenbereich wiederum widmete die Volksbank BraWo in dem im Frühjahr erschienenen digitalen (und nicht testierten) 2019er Geschäftsbericht eine Doppelseite nur einem einzigen Firmenkunden, dem – Achtung, sperriger Superlativ – „mit Abstand Europas größten Friseurdienstleistungskonzern“: der Klier Group mit ihren 1.400 Salons, 10.000 Mitarbeitern und 2018 gut 300 Mio. Euro Umsatz.

„Die Volksbank BraWo steht der Klier Hair Group GmbH seit 2012 zur Seite und ist mittlerweile die Hausbank des Unternehmens geworden“, heißt es im Geschäftsbericht der Bank. Dieses Unternehmen wolle will nicht nur eine „stetige Weiterentwicklung“, sondern lege unter anderem Wert auf eine „kontinuierliche Expansion“, textet man weiter. Die Bank wiederum habe dabei die Aufgabe, „individuelle und an die Kundenbedürfnisse angepasste Lösungen zu finden“.

Die braucht es jetzt allerdings auch. Vor fünf Wochen, am 1. Dezember, eröffnete das Amtsgericht Wolfsburg das Insolvenzverfahren über die Klier Group. Weder Schutzschirmverfahren noch eilig im Sommer ausgesprochene Restrukturierungsmaßnahmen konnten die Pleite verhindern.

Was die Volksbank BraWo dazu sagt?

„Wir begleiten unsere Kunden in guten und in schlechten Zeiten. Bei Klier wird es Mitte des Jahres eine interessante Entwicklung geben, über die wir aktuell noch nichts sagen können. Das Engagement wird bei uns zu keinem Kreditausfall führen. Wenn Sie sich unser Bewertungsergebnis der letzten Jahre ansehen, werden Sie feststellen, dass wir sehr risikoavers sind. Das gilt auch für unsere anderen Geschäftsaktivitäten.“

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