Was Hypoports Hammerzahlen über den Immo-Markt verraten

Von Heinz-Roger Dohms

Erst 14 Monate ist es her, dass wir die tektonischen Verschiebungen in der deutschen Finanzbranche daran festgemacht haben, dass das Berliner Ur-Fintech Hypoport (das sind die mit der privaten Immofinanzierung) gemessen am Börsenwert an der Wiesbadener Aareal Bank vorbeigezogen war. Und heute, 14 Monate später? Ist Hypoport nicht mehr nur mehr wert als die Aareal Bank, sondern mehr als die Aareal Bank und die Deutsche Pfandbriefbank zusammen. Wobei man der Vollständigkeit halber sagen sollte: Hypoport ist nicht einfach nur mehr wert als Aareal+PBB sondern ziemlich genau doppelt so viel wert wie Aareal+PBB (3,7 Mrd. Euro vs. 1,8 Mrd. Euro).

Wie kommt’s? Nun, dass sich die gewerblichen Immofinanzierer in gefühlter Selbstauflösung befinden, ist das eine. Das andere sind die trotz Corona-Krise weiterhin gigantischen Wachstumszahlen von Hypoport: Wie gestern vermeldet, legte das vermittelte Kreditvolumen im Q3 gemessen am Vorjahresquartal um 27,5% zu, auf 9M-Sicht beträgt das Plus sogar 30%. Das eigentliche Interessante ist indes etwas anderes: Hypoports einzelne Sparten wachsen höchst unterschiedlich, nämlich auf 9M-Sicht von surrealen 85% bis hin zu mageren 2,5%.

Insofern taugt das Ur-Fintech vielleicht sogar als Parabel auf den deutschen Retail-Kreditmarkt als Ganzen. Fünf kurze Thesen, abgeleitet aus den Hypoport-Q3-Zahlen:

1. Das Transaktions-Volumen der gesamten „Europace“ genannten Hypoport-Plattform ist in Q3 um 27,5% gestiegen. Heißt: Mit dem richtigen Geschäftsmodell lässt sich selbst in Corona-Zeiten bombastisch wachsen (und das mit geringen Risiken, weil Hypoport die Kredite nur vermittelt, also nicht auf die eigenen Bücher nimmt)
2. Während das Wachstum bezogen allein auf die Immobilienfinanzierung sogar bei 31,1% lag, waren es im Ratenkreditgeschäft nur 0,7%. Heißt: Wenn selbst Hypoport im Ratenkreditgeschäft stagniert, zeigt dies, wie schwer sich das Segment momentan tut. Und es zeigt: Im Ratenkreditgeschäft hat Europace offenbar härtere Konkurrenz (Check24, Smava, Finanzcheck …) als in der Baufinanzierung, wo die Berliner gemeinsam mit Interhyp ein Plattform-Duopol errichtet haben (siehe unsere Analyse hier).
3. In Hypoports eigenen Baufi-Endkundengeschäft (also bei „Dr. Klein“) wuchs das Vertriebsvolumen um 10,2%. Heißt: Hypoport ist in der Lage, auch B2C trotz Corona weiterhin zu wachsen, allerdings sind die Zuwächse bei weitem nicht so eindrucksvoll wie im B2B-Plattformgeschäft
4. Für die zu „Europace“ gehörenden Teilplattformen Genopace (betrieben als 50:50-Joint-Venture mit den Genosektor) und Finmas (betrieben als 50:50-Joint-Venture mit den Sparkassen) haben wir auf die Schnelle leider nur die 9M-Zahlen gefunden. Wir denken allerdings, dass diese prozentual von den Q3-Zahlen nicht allzu kräftig abweichen und mithin Aussagekraft besitzen. Also: Finmas wuchs um 33%, Genopace gar um 85%.  Nun sind diese fulminanten Zahlen insofern mit Vorsicht zu genießen, als dass die Funktion der Plattformen im Einsatz an der Kundenfront der Genobanken und Sparkassen eher selten umfangreiche Konditionenvergleiche sind, sondern vor allem das Kunden-Frontend aufzuhübschen und das Marktverständnis zu erhöhen. Dennoch lässt sich diagnostizieren: a) Am fettesten scheint Europace im Geschäft mit den Verbünden zu wachsen; b) Sparkassen wie Genobanken gehen zumindest innerhalb ihrer jeweiligen Verbünde in der Baufinanzierung in Richtung einer offene Architektur, was einerseits sicherlich eine kluge Entscheidung ist, um Kunden nicht an Anbieter außerhalb des jeweiligen Verbunds zu verlieren. Allerdings, und damit wären wir bei: c) Wenn man bedenkt, dass das über Finmas und Genopace vermittelte Volumen in den ersten neun Monaten bei zusammen 11,7 Mrd. Euro lag, dann zeigt das, wie viel Geld sich theoretisch in den Verbünden hätte halten lassen, wären die Fiducias und GADs und FIs beizeiten auf die Idee gekommen und in der Lage gewesen, eine solche Plattform-Technologie mit ansehnlichem und verkaufsförderndem Frontend selbst zu bauen.