von Christian Kirchner, 15. November 2019
Bis zur dieser Woche war Exporo das „Uns kann keiner was“-Fintech. Zwar warf das Geschäftsmodell des Hamburger Immo-Crowdinvesting-Portals eine Reihe von Fragen auf (siehe unser Stück „Die verdeckte Erlös-Maschine“ vom 12. September) – aber spielte das irgendeine Rolle? Schließlich stimmten die Zahlen: Mehr als 500 Mio. Euro vermittelte Anlegergelder. Über 60% Marktanteil. Ein Unternehmenswert von geschätzten 150 Mio. Euro. Und vor allem: “100% Rückzahlungsquote plus Zinsen seit Beginn 2014.” So stand und steht es fett aus der Website des erfolgsverwöhnten Finanz-Startups.
Nun aber der Doppelschock: Binnen weniger Tage haben die Immobilienentwickler von zwei Exporo-Anlageprojekten Insolvenz angemeldet. Es geht um zusammen knapp 4 Mio. Euro und jeweils gut 800 betroffene Anleger. “Aufgrund der jetzt gestellten Insolvenzanträge geht die Exporo AG davon aus, dass beide Darlehen nicht fristgerecht zurückgeführt werden können”, schreibt Exporo.
All jene Fragen, die kürzlich noch beckmesserisch angemutet hätten, stellen sich plötzlich mit voller Wucht: Wie gut ist Exporos Risiko-System? Warum kam es – öffentlich unbemerkt – zuletzt auch schon bei anderen Projekten zu verzögerten Rückzahlungen? Und wie geht es jetzt weiter? Unsere Analyse:
Das Geschäftsmodell von Exporo ist im Kern, Gelder bei Anlegern einzusammeln, welches dann als Darlehen an die Entwickler von Immobilienprojekten ausgereicht wird (hier eine ausführliche Erläuterung von Finanz-Szene.de anhand eines konkreten Projekts).
Dabei vergibt eine Bank einen Kredit, Exporo kauft diesen an und tritt ihn an die jeweiligen Privatanleger ab. Die für die Darlehen zur Verfügung gestellten Sicherheiten hält ein Treuhänder. Da die Exporo-Geldgeber im Verwertungsfall meist nachrangig gegenüber anderen Beteiligten des Projekts sind, erhalten sie auch recht hohe Zinsen von aktuell rund 5 bis 6%.
Ab Freitag sickerte durch, was seit gestern dann offiziell ist: die Projektentwickler hinter zwei Exporo-Anlagen, dem so genannten “Portfolio Marburg” und “Portfolio Marburg II”, haben Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt, genauer: die DEMA Deutsche Mikroapartment AG und die Sciolla & Beilborn Projektportfolio I GmbH sowie weitere Gesellschaften der Unternehmensgruppe Sciolla & Beilborn.
In das Projekt „Portfolio Marburg” hatten 877 Privatanlegern über die Exporo-Plattform 1,7 Mio. Euro investiert, Laufzeitende wäre eigentlich Januar 2020 gewesen. Das Portfolio bestand aus 37 Wohn- und neun Gewerbeeinheiten. Über das „Portfolio Marburg II“ (Laufzeit eigentlich bis Dezember 2020) haben 835 Privatanleger rund 2,2 Mio. Euro investiert.
In einer Mitteilung von gestern redet Exporo Klartext: “Aufgrund der jetzt gestellten Insolvenzanträge geht die Exporo AG davon aus, dass beide Darlehen nicht fristgerecht zurückgeführt werden können”. Das heißt auch, dass nun ein Treuhänder eine bestmögliche Wahrnehmung der Interessen der Anleger im Insolvenzverfahren sicherstellen muss. Die Höhe der Erlöse ist unklar.
Allerdings ist die Pleite des Projektentwicklers, der auf Kapitalsuche unter anderem über “Crowdlender” geht, das typische “Worst Case Szenario” – und der Grund für die hohen Zinsen bei Exporo, dass sie in der Rangfolge nicht vorne dabei sind in der Verwertung, sondern hinter den keditgebenden Banken stehen. Das ist auch bei den Marburg-Projekten der Fall. Zudem ist die Verwertung meist aufwändig. Kurz: es sieht nicht gut aus für die Anleger der Projekte.
Weil noch die Chance besteht, dass die Anleger – siehe oben – im Zuge der Verwertung ihr Geld vollständig zurückerhalten. Theoretisch wäre übrigens auch denkbar, dass Exporo die Kunden aus dem Firmenvermögen heraus entschädigt)
“Jedes Projekt wird ausführlich geprüft, nur die besten werden angeboten.” So betont Exporo es immer wieder. Weit über 90% der Projekte, die den Hamburger angeboten werden, würden abgelehnt – und die verbleibenden (also die Projekte, die es letztlich auf die Plattform schaffen) darüber hinaus in Risikoklassen von “AA” (geringstes Risiko) über “A”, “B”…. bis hin zu “F” (höchstes Risiko) unterteilt.
Die Sache ist nun aber: Das “Portfolio Marburg” wurde von Exporo mit “B”, das “Portfolio Marburg II” gar “A” klassifiziert. Also die drittbeste bzw. sogar die zweitbeste der insgesamt sieben Risikoklassen. Wir haben Exporo gefragt, warum es ausgerechnet zwei scheinbar sichere Projekte sind, die nun Probleme machen. Konkret wollte das Unternehmen hierauf nicht eingehen. Stattdessen lautete die Antwort eher allgemein:
“(…) Die Exporo Klasse misst das relative Risiko anhand wichtiger Kriterien, die bei einer Investment-Entscheidung im Immobilienbereich eine große Bedeutung haben. (…) Trotz einer intensiven und sorgfältigen Vorprüfung durch Fachleute ist die Anlageform jedoch mit einem Risiko verbunden und kann zum Totalverlust führen – darauf weisen wir jeden Anleger hin.”
Nach allem, was man weiß: Ja. Allerdings kam es zuletzt bei einigen anderen Projekten zu Verzögerungen bei der Rückzahlung. Und während am Kapitalmarkt klassischerweise eine nicht geleistete Zins- oder Tilgungszahlung bereits formal einen “Ausfall” definiert, ist die Deutung bei Exporo laxer.
Hier die Stellungnahme vonseiten des Unternehmens: “Exporo informiert seine Anleger über jede Zahlungsverzögerung sehr transparent. Ohne jetzt in Details bei einzelnen Projekten zu gehen ist es einfach so, dass bei einer Vervielfachung der Projekte auf der Plattform auch die statistische Wahrscheinlichkeit einer Verzögerung zunimmt.
Gerade das Projektentwicklungsgeschäft ist sehr anfällig für unvorhergesehene Verzögerungen, die ganz unterschiedliche Gründe haben können. Aber selbst wenn es zu einer Projektverzögerung kommt, führt dies in den meisten Fällen noch nicht zu einer Unwirtschaftlichkeit des Projektes. Wir wollen das Thema gar nicht abtun, und für jeden Anleger ist eine Zahlungsverzögerung selbstverständlich mehr als ärgerlich, aber an dieser Stelle sind Sie vielleicht doch ein bisschen zu kritisch. Bisher wurden alle Verzögerungen, inklusive der Verzugszinsen, am Ende zurückgezahlt.”
Dass “Marburg I” und “Marburg II” einen Reputationsverlust mit sich bringen, dürfte auf der Hand liegen (um das zu erkennen, muss man “Exporo” nur mal googeln). Andererseits: Das Hamburger Fintech betreibt seit Jahren ein extrem effizientes Graswurzel-Marketing – und hat dadurch im Internet einen gigantischen Vorrat an “positiven Bewertungen” und hohe Reputation bei Google. Ein paar Beispiele:
Auf die Frage, wie die Flut an positiven Bewertungen und Kommentaren zu erklären ist, teilt Exporo mit: “Weil wir ein sehr gutes Produkt haben. Kooperationspartner wollen Anleger über relevante, attraktive Investitionsmöglichkeiten informieren – und die finden sie bei Exporo. Dabei nehmen wir keinen Einfluß auf die Inhalte von externen Äußerungen über Exporo. Es stimmt: Wie in der Digitalbranche üblich profitieren Plattformen und Finanzblogger durchaus von Kooperationen – auch mit Exporo. Allerdings haben wir unsere Kooperationspartner permanent im Blick und achten stark darauf, dass Anlegern keine falschen Versprechungen gemacht werden.”