Analyse

Nach dem Doppelschock: Wie geht es nun weiter bei Exporo?

15. November 2019

Von Christian Kirchner

Bis zur dieser Woche war Exporo das „Uns kann keiner was“-Fintech. Zwar warf das Geschäftsmodell des Hamburger Immo-Crowdinvesting-Portals eine Reihe von Fragen auf (siehe unser Stück „Die verdeckte Erlös-Maschine“ vom 12. September) – aber spielte das irgendeine Rolle? Schließlich stimmten die Zahlen: Mehr als 500 Mio. Euro vermittelte Anlegergelder. Über 60% Marktanteil. Ein Unternehmenswert von geschätzten 150 Mio. Euro. Und vor allem: „100% Rückzahlungsquote plus Zinsen seit Beginn 2014.“ So stand und steht es fett aus der Website des erfolgsverwöhnten Finanz-Startups.

Nun aber der Doppelschock: Binnen weniger Tage haben die Immobilienentwickler von zwei Exporo-Anlageprojekten Insolvenz angemeldet. Es geht um zusammen knapp 4 Mio. Euro und jeweils gut 800 betroffene Anleger. „Aufgrund der jetzt gestellten Insolvenzanträge geht die Exporo AG davon aus, dass beide Darlehen nicht fristgerecht zurückgeführt werden können“, schreibt Exporo.

All jene Fragen, die kürzlich noch beckmesserisch angemutet hätten, stellen sich plötzlich mit voller Wucht: Wie gut ist Exporos Risiko-System? Warum kam es – öffentlich unbemerkt – zuletzt auch schon bei anderen Projekten zu verzögerten Rückzahlungen? Und wie geht es jetzt weiter? Unsere Analyse:

Was genau ist passiert?

Das Geschäftsmodell von Exporo ist im Kern, Gelder bei Anlegern einzusammeln, welches dann als Darlehen an die Entwickler von Immobilienprojekten ausgereicht wird (hier eine ausführliche Erläuterung von Finanz-Szene.de anhand eines konkreten Projekts).

Dabei vergibt eine Bank einen Kredit, Exporo kauft diesen an und tritt ihn  an die jeweiligen Privatanleger ab. Die für die Darlehen zur Verfügung gestellten Sicherheiten hält ein Treuhänder. Da die Exporo-Geldgeber im Verwertungsfall meist nachrangig gegenüber anderen Beteiligten des Projekts sind, erhalten sie auch recht hohe Zinsen von aktuell rund 5 bis 6%.

Ab Freitag sickerte durch, was seit gestern dann offiziell ist: die Projektentwickler hinter zwei Exporo-Anlagen, dem so genannten „Portfolio Marburg“ und „Portfolio Marburg II“, haben Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt, genauer: die DEMA Deutsche Mikroapartment AG und die Sciolla & Beilborn Projektportfolio I GmbH sowie weitere Gesellschaften der Unternehmensgruppe Sciolla & Beilborn.

In das Projekt „Portfolio Marburg“ hatten 877 Privatanlegern über die Exporo-Plattform 1,7 Mio. Euro investiert, Laufzeitende wäre eigentlich Januar 2020 gewesen. Das Portfolio bestand aus 37 Wohn- und neun Gewerbeeinheiten.  Über das „Portfolio Marburg II“ (Laufzeit eigentlich bis Dezember 2020) haben 835 Privatanleger rund 2,2 Mio. Euro investiert.

Werden die Anleger ihr Geld wiedersehen?

In einer Mitteilung von gestern redet Exporo Klartext: „Aufgrund der jetzt gestellten Insolvenzanträge geht die Exporo AG davon aus, dass beide Darlehen nicht fristgerecht zurückgeführt werden können“. Das heißt auch, dass nun ein Treuhänder eine bestmögliche Wahrnehmung der Interessen der Anleger im Insolvenzverfahren sicherstellen muss. Die Höhe der Erlöse ist unklar.

Allerdings ist die Pleite des Projektentwicklers, der auf Kapitalsuche unter anderem über „Crowdlender“ geht, das typische „Worst Case Szenario“ – und der Grund für die hohen Zinsen bei Exporo, dass sie in der Rangfolge nicht vorne dabei sind in der Verwertung, sondern hinter den keditgebenden Banken stehen. Das ist auch bei den Marburg-Projekten der Fall. Zudem ist die Verwertung meist aufwändig. Kurz: es sieht nicht gut aus für die Anleger der Projekte.

Warum spricht Exporo nicht von einem „Ausfall“?

Weil noch die Chance besteht, dass die Anleger – siehe oben – im Zuge der Verwertung ihr Geld vollständig zurückerhalten. Theoretisch wäre übrigens auch denkbar, dass Exporo die Kunden aus dem Firmenvermögen heraus entschädigt)

Was sagen die beiden Fälle über Exporos Risiko-Management?

„Jedes Projekt wird ausführlich geprüft, nur die besten werden angeboten.“ So betont Exporo es immer wieder. Weit über 90% der Projekte, die den Hamburger angeboten werden, würden abgelehnt – und die verbleibenden (also die Projekte, die es letztlich auf die Plattform schaffen) darüber hinaus in Risikoklassen von „AA“ (geringstes Risiko) über „A“,  „B“….  bis hin zu „F“ (höchstes Risiko) unterteilt.

Die Sache ist nun aber: Das „Portfolio Marburg“ wurde von Exporo mit „B“, das „Portfolio Marburg II“ gar „A“ klassifiziert. Also die drittbeste bzw. sogar die zweitbeste der insgesamt sieben Risikoklassen. Wir haben Exporo gefragt, warum es ausgerechnet zwei scheinbar sichere Projekte sind, die nun Probleme machen. Konkret wollte das Unternehmen hierauf nicht eingehen. Stattdessen lautete die Antwort eher allgemein:

„(…) Die Exporo Klasse misst das relative Risiko anhand wichtiger Kriterien, die bei einer Investment-Entscheidung im Immobilienbereich eine große Bedeutung haben. (…) Trotz einer intensiven und sorgfältigen Vorprüfung durch Fachleute ist die Anlageform jedoch mit einem Risiko verbunden und kann zum Totalverlust führen – darauf weisen wir jeden Anleger hin.“ 

Sind „Projekt Marburg“ und „Projekt Marburg II“ die ersten Fälle dieser Art?

Nach allem, was man weiß: Ja. Allerdings kam es zuletzt bei einigen anderen Projekten zu Verzögerungen bei der Rückzahlung. Und während am Kapitalmarkt klassischerweise eine nicht geleistete Zins- oder Tilgungszahlung bereits formal einen „Ausfall“ definiert, ist die Deutung bei Exporo laxer.

  • Am 11. Oktober wies uns ein Leser auf Probleme beim 1,9-Mio.-Euro-Projekt „Pflegezentrum Vierkirchen“ (Investment-Klasse“ B“) hin. Zum damaligen Zeitpunkt stammte das letzte Update auf der Exporo-Webseite  vom 31. Mai, war also rund viereinhalb Monate alt. Damals hatte es geheißen: „Projekt verläuft planmäßig“.  Zur Rückzahlung fällig war das Projekt am 30. August. Bis zum 11. Oktober allerdings (also der Tag, an dem wir die Leser-Mail erhielten) hatten die Anleger ihre Gelder aber noch nicht zurückerhalten. Ein Verzug von immerhin anderthalb Monaten. Wenige Tage später wandte sich Finanz-Szene.de an Exporo mit der Bitte um Stellungnahme. Wir erhielten zur Antworten, die Zahlungen seien noch am gleichen Tag (es war inzwischen der 17. Oktober) erfolgt.
  • Nicht pünktlich floss das Geld auch beim Projekt „Im Virchow-Viertel Stadtbergen“ (Exporo-Investmentklasse „..“). Diese lief ebenfalls Ende August aus. Die Anleger erhielten ihr Geld allerdings inzwischen.
  • Schwierigkeiten gibt es auch beim 2,4 Mio. Euro schwere Projekt „Student and Living“ in Greifswald (Exporo-Investmentklasse: „B“). „Alle Baugenehmigungen erhalten“ und „Baubeginn des Hochbaus Ende Q2“ funkt Exporo auf seiner Seite. Die maximale Laufzeit des Projekts wäre der 31. Oktober 2019 gewesen. Doch nun informiert Exporo die Anleger, dass der Termin nicht zu halten sei. Zudem muss Fremdkapital her, um die Exporo-Gläubiger überhaupt abzulösen. Begründung: Man habe sich seitens des Projektentwicklers und somit des Darlehensnehmers entschieden, das Grundstück im Bestand zu halten. „Die Abwicklung der Anschlussfinanzierung (sei) in den letzten Zügen…. Wir erwarten nach den uns vorliegenden Auskünften der Nachrangdarlehensnehmerin eine erfolgreiche Abwicklung der Anschlussfinanzierung innerhalb der nächsten 2 Monate“, teilte Exporo Anlegern vor zwei Wochen mit. Bis dahin sollen Verzugszinsen fließen.
  • Zudem kam es laut Finanz-Szene.de-Recherchen im Oktober zu deutlichen Verspätungen bei Zinsgutschriften für einige Exporo-Kunden. Diese Probleme sind mittlerweile allerdings ausgeräumt.

Wie erklärt Exporo die diversen Verzögerungen in den zurückliegenden Wochen?

Hier die Stellungnahme vonseiten des Unternehmens: „Exporo informiert seine Anleger über jede Zahlungsverzögerung sehr transparent. Ohne jetzt in Details bei einzelnen Projekten zu gehen ist es einfach so, dass bei einer Vervielfachung der Projekte auf der Plattform auch die statistische Wahrscheinlichkeit einer Verzögerung zunimmt.

Gerade das Projektentwicklungsgeschäft ist sehr anfällig für unvorhergesehene Verzögerungen, die ganz unterschiedliche Gründe haben können.  Aber selbst wenn es zu einer Projektverzögerung kommt, führt dies in den meisten Fällen noch nicht zu einer Unwirtschaftlichkeit des Projektes. Wir wollen das Thema gar nicht abtun, und für jeden Anleger ist eine Zahlungsverzögerung selbstverständlich mehr als ärgerlich, aber an dieser Stelle sind Sie vielleicht doch ein bisschen zu kritisch. Bisher wurden alle Verzögerungen, inklusive der Verzugszinsen, am Ende zurückgezahlt.“

Können die beiden Insolvenzen das Geschäftsmodell von Exporo gefährden?

Dass „Marburg I“ und „Marburg II“ einen Reputationsverlust mit sich bringen, dürfte auf der Hand liegen (um das zu erkennen, muss man „Exporo“ nur mal googeln). Andererseits: Das Hamburger Fintech betreibt seit Jahren ein extrem effizientes Graswurzel-Marketing – und hat dadurch im Internet einen gigantischen Vorrat an „positiven Bewertungen“ und hohe Reputation bei Google. Ein paar Beispiele:

  • Ein nachgerade euphorisches Feedback bekommt Exporo schon fast traditionell  auf dem Portal www.kritische-anleger.de. Dort haben 226 Nutzer ihre Meinung zu Exporo hinterlassen haben – mit einer durchschnittlichen Bewertung von 4,9 von 5,0 möglichen Punkten und 97% Weiterempfehlungsrate. Interessant: Allein 204 der 226 Bewertungen entfielen auf einen einzigen Monat ein – nämlich den Februar. Da waren die „kritischen Anleger“ offenbar besonders euphorisch. Eine Nachfrage bei Exporo, wie sich die Häufung an Stimmen im Februar erklären lässt, blieb unbeantwortet.
  • Auch bei „Bankingcheck.de“ kommt Exporo auf eine fast schon surreale Bewertung: 1053 Stimmen wurden abgegeben, der Schnitt liegt wiederum bei 4,9 von 5,0 möglichen Punkten, die Weiterempfehlung  beträgt hier sogar 99%.
  • Auch in Blogs genießt Exporo höchstes Ansehen. In schier endlosen Litaneien und Videos wird dem Hamburger Fintech auf Seiten wie „selbst-schuld.com“, „der-privatier.com“, „hobbyinvestor.de“,  „bloggingabouttheworld.de“,“mission-cashflow.de“, „penningfuxer.de“, „geldschnurrbart.de“ oder  „freakyfinance.net“ gehuldigt. (Zitat: „Für mich ein Nobrainer. Wenn man bereits Exporo Kunde ist wäre es eine Überlegung wert, über ein noch nicht registriertes Familienmitglied erneut zu investieren!“). Praktischerweise schildern die Blogger in Texten, Videos und Interviews nicht nur ihre durchweg herausragenden Erfahrungen mit Exporo, sondern liefern den Usern auch noch genaue Anleitungen, wie sie selber Kunden werden. Ein mutmaßlich einträgliches Geschäft. Denn die Blogger verdienen über „Affiliate-Links“ mit, wenn sich Anleger nach Lektüre für ein Exporo-Investment entscheiden.

Auf die Frage, wie die Flut an positiven Bewertungen und Kommentaren zu erklären ist, teilt Exporo mit: „Weil wir ein sehr gutes Produkt haben. Kooperationspartner wollen Anleger über relevante, attraktive Investitionsmöglichkeiten informieren – und die finden sie bei Exporo. Dabei nehmen wir keinen Einfluß auf die Inhalte von externen Äußerungen über Exporo. Es stimmt: Wie in der Digitalbranche üblich profitieren Plattformen und Finanzblogger durchaus von Kooperationen – auch mit Exporo. Allerdings haben wir unsere Kooperationspartner permanent im Blick und achten stark darauf, dass Anlegern keine falschen Versprechungen gemacht werden.“

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