Exklusiv

Warum der frühere N26-CFO jetzt in Immobilien macht

7. Februar 2021

Von Heinz-Roger Dohms

Immer interessant, wer da draußen eigentlich was gerade macht, wer wen kennt, und was daraus mitunter für Kombinationen erwachsen. Hätten Sie zum Beispiel gewusst, woran – oder im Zweifel für wen – Matthias Oetken zurzeit arbeitet, also der frühere Finanzchef der N26 Bank? Oder was Martin Halblaub (ja, den gibt’s noch!) so treibt, also der noch viele frühere Kapitalmarktvorstand der NordLB (die es Gerüchten zufolge übrigens auch immer noch geben soll)? Und hätten Sie gewusst, dass Oetken und Halblaub sich von ganz, ganz früher kennen, weil nämlich auch Oetken (N26 hin oder her) mal ein Landesbanker war?

Jedenfalls, wie kürzlich in unserer News-Rubrik schon angedeutet: Oetken und Halblaub haben nun also gemeinsam ein Fintech gegründet. Womit sich die Frage stellt, was das eigentlich für ein Fintech ist.

Also, das Startup von Oetken und Halblaub heißt „Estating“, und um zu erklären, was Estating genau macht, würden wir jetzt am liebsten schreiben, dass Estating so was macht wie Exporo. Das allerdings schreiben wir lieber doch nicht. Denn dann würden Oetken und Halblaub vermutlich um die sofortige Löschung des Artikels bitten.

Mithin: Estating ist ein Fintech an der Schnittmenge von Geldanlage und Immobilienmarkt. Aber es ist nicht wie Exporo. Sondern?

Halblaub wirft eine virtuelle Folie an die virtuelle Wand des Teams-Meetings, darauf eine schnöde Vier-Felder-Matrix:

  • Oben links: Traditionelle Immobilien-Investments innerhalb des regulierten Finanzsystems. Also zum Beispiel REITs oder Immobilienfonds
  • Unten links: Traditionelle Immobilien-Investments außerhalb des regulierten Finanzsystems. Also zum Beispiel maklerbasierte Modelle wie Engel & Völkers
  • Unten rechts: Neuartige Immobilien-Investments außerhalb des regulierten Finanzsystems. In diesen Quadranten könnte man sich jetzt zum Beispiel Exporo hineindenken, also den deutschen Marktführer für Crowdinvestments in Immobilien
  • Und oben rechts? Da steht jetzt, groß und in Farbe: „Estating“

Es geht also, das will Halblaub mit der Matrix ausdrücken: um neuartige Immobilien-Investments innerhalb des regulierten Finanzsystems. „Wir haben hierfür eine Lösung gefunden, die es so noch nicht gibt“, sagt Kompagnon Oetken.

Nun behaupten Fintech-Gründer das natürlich immer, und ob es wirklich so ist, können wir nicht mit Sicherheit sagen. Was allerdings außer Zweifel steht, das ist, dass Halblaub und Oetken eine Lösung erdacht haben, in die viel Hirnschmalz geflossen sein muss.

Grob skizziert sieht dass Modell so aus, dass Estating begonnen hat, sich in ausgewählten Metropolen auf die Suche nach hochwertigen Wohnimmobilien zu machen, „Prime Residential Properties“ genannt. Erste Projekte seien bereits aufgetan, sagt Oetken, und zwar konkret in Berlin, Madrid und Miami.

Bei der Suche nach den Objekten stützt sich Estating auf lokale Immobilienentwickler, wobei das natürlich nicht blindlings geschehe: „Wir machen eine Kreditanalyse auf jedes einzelne Objekt, konsultieren Vergleichsstudien zum Markt und schauen uns die Developer  ganz genau an“, sagt Oetken. Sowohl er als auch Halblaub hätten in ihrem Leben schon genügend Ratingsysteme gebaut, um zu wissen, wie so was geht. „Das Onboarding der Developer folgt einem klaren Kriterienkatalog, und am Ende steht dann eine Ja-Nein-Entscheidung“, so Oetken.

Mal abgesehen davon, dass Exporo eher Mülheim als Miami ist, ähneln sich die Modelle bis hierhin durchaus noch. Dann aber driftet’s auseinander.

Estating packt die Wohnobjekte nämlich (und es geht tatsächlich um einzelne Wohnungen …) in eine Verbriefungsstruktur. Was, aber dies nur für die Feinschmecker, auf Basis des “ Luxemburg Securitization Act“ von 2005 geschieht. Jedenfalls: Aus jeder Immobilie wird mittels Verbriefung nun ein Wertpapier (genauer: ein Zertifikat) mit eigener, luxemburgischer ISIN. Und dieses Zertifikat soll dann wiederum an den Endverbraucher (sprich: an den Anleger) vermittelt werden. Wobei Estating – auch das ist ein Unterschied zu Exporo – das nicht auf direktem Wege machen will, also nicht B2C, sondern erst einmal über Intermediäre wie Finanzanlageberater, Vermögensverwalter, Private Banking sowie in einer Ausbaustufe über (digitale) Retailbanken. Also sozusagen B2B2C.

„Wir liefern den Finanzanlageberatern ein völlig neues Produkt, mit dem sie ihr Portfolio diversifizieren können“, sagt Oetken. Denn, im Moment sei es doch so: „Klassische Finanzanlagen werfen kaum noch Rendite ab, während Investitionen in Immobilien extrem komplex und für viele Anleger auch unerschwinglich sind. Diesen Widerspruch wollen wir auflösen.“

Ob das in der Praxis alles so funktionieren wird, wie es Halblaub und Oetken im Zoom-Meeting an ihre virtuellen Wand werfen? Mal abwarten. Die bisherigen Erfahrungen im „Prop-Fintech“-Segment zeigen, dass die Komplexitäten enorm sind und sich selbst ein Anbieter wie Exporo mit 85% Marktanteil im Crowd-Immo-Markt schwertut, aus dieser Marktstellung ein profitables Geschäftsmodell zu zimmern.

Indes, Halblaub und Oetken sind überzeugt, den richtigen Weg gefunden zu haben. Ein Objekt. Ein Wertpapier. Eine ISIN. Und das Ganze soll sich dann (so jedenfalls sieht’s der Plan vor) irgendwann fast beliebig stückeln lassen, sobald es mithilfe der Blockchain und anderer technologiebasierter Konzepte möglich sei, die Transaktionskosten entsprechend zu senken. Zum Start liegt die Mindestanlagesumme bei 50.000 Euro. „Im Laufe des Jahres werden wir bei 10.000 Euro sein und irgendwann bei einem Euro“, sagt Halblaub.

Was Oetken und Halblaub in jedem Fall schon mal geschafft haben, das ist, die eigenen Kosten im Zaum zu halten:

  • Sie selber und auch die beiden Mitgründer zahlen sich bislang (aufgesetzt wurde Estating Anfang März 2020, also quasi am Vorabend der Corona-Krise) kein Gehalt aus
  • Die IT-Entwickler sitzen in Armenien (wo auch einer der Mitgründer herstammt)
  • So reicht bis dato eine relativ bescheidene externe Finanzierung …

… die inklusive Zusagen bei rund 2,5 Mio. Euro liege. Erst im Laufe des Jahres soll die Series-A-Runde folgen und einen zumindest gehobenen einstelligen Millionenbetrag in die Kassen spülen. Das Team besteht zurzeit aus 25 Leute

Letzte Frage: Aber braucht’s nicht irgendeine Form von Kapital für die Vorfinanzierung der Objekte? Nee, sagt Oetken. Man reserviere das Objekt, begebe auf diese Basis das Zertifikat und finanziere über den Emissionserlös das Objekt. „Also kein Vorfinanzierungsrisiko.“ Wäre das also auch geklärt.

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