Exklusiv

Donner & Reuschel: Die Bank mit dem 56-Mio.-Euro-Haus

16. September 2019

Von Christian Kirchner und Thomas Borgwerth

Wenn Sie sich in diesen Tagen inmitten einer der unvermeidlichen Small Talks urbaner Immobilienspekulanten und Hobbyökonomen befinden, hier ein Tipp: „Ich sag‘ nur: München!“ reicht völlig aus, um kompetent rüberzukommen. Sie müssen eigentlich gar nichts anders sagen, stochern Sie in Ihrem Essen, nippen Sie am Glas und werfen Sie ab und zu kopfschüttelnd ein: „Ich sag nur: München!“ Das passt immer. Ist schließlich die Hauptstadt des Immobilienwahnsinns.

Wie Sie das finden, hängt natürlich davon ab, auf welcher Seite des Markts Sie stehen: Mieter oder  Vermieter bzw. Besitzer. Wobei Sie es natürlich am besten so machen wie die Hamburger Privatbank Donner & Reuschel.

Die steht nämlich sozusagen auf beiden Seiten des Marktes – und profitiert doppelt. Laut Recherchen von Finanz-Szene.de hat die Tochter der Signal Iduna Versicherung im vergangenen Jahr vor allem dank einer Forcierung des Baufi-Geschäfts mal eben ihr Kreditvolumen um 16% steigern können. Damit wachsen die Hanseaten im Kreditgeschäft dreimal so schnell wie der ja ohnehin schon kräftig wachsende Kredit-Gesamtmarkt in Deutschland. Das allerdings ist noch nicht die Geschichte, die wir Ihnen erzählen wollen.

Die Geschichte nämlich kommt hier:

Auch wenn Donner & Reuschel offiziell in Hamburg sitzt, die Bank nennt qua Historie ein vierstöckiges, denkmalgeschütztes, 1903 erbautes Jugendstil-Mehrfamilienhaus in München ihr Eigen. Genauer: in der Friedrichstraße 18. Es handelt sich um den weiter genutzten Sitz des ehemaligen, 2009 in der Donner-Bank aufgegangenen, eigentlich Münchner Bankhauses Reuschel. Jedenfalls: Dieser Sitz erreichte samt Grundstück bis Ende 2017 einen Wert von schon damals stattlichen 35 Mio. Euro. Nun gut: Schwabing, vier Stockwerke, Toplage unweit des Leopoldparks, ein Schmuckstück – das kostet eben.

Dann jedoch kam quasi über Nacht der Immobilienboom wie ein Wunder auch über die Bilanz der 1798 gegründeten Traditionsbank. Und siehe da: Plötzlich kamen Haus und Grund in München auf einen Wert von 56 Mio. Euro!

Das jedenfalls ergibt sich nach Recherchen von Finanz-Szene.de aus den „Zugängen zu Grundstücken und Gebäuden“  im Anlagespiegel des kürzlich veröffentlichten 2018er-Abschlusses. Eine Wertsteigerung von mal eben 60%. Die Bank gibt auf Nachfrage die Quadratmeterzahl der Bürofläche mit „circa 3.500“ an – woraus sich ein Quadratmeterpreis von 16.000 Euro errechnet.

Ermöglicht wurde diese Wertsteigerung durch die Beendigung einer komplizierten Eigentümerstruktur, bei der eine hundertprozentige Tochter der Donner & Reuschel AG, die zuvor gehaltene Treuhandschaft für einen 0,1-prozentigen Anteil an der Besitzgesellschaft des Gebäudes aufgegeben hatte. Daraufhin konnte Donner & Reuschel die Immobilie in die eigenen Bücher nehmen und machten von dem handelsrechtlichen Wahlrecht Gebrauch, das Gebäude neu zu bewerten. Der gesellschaftsrechtliche Spezialbegriff einer solchen Übertragung nennt sich „Anwachsung“.

Dass diese 21 Mio. Euro wertsteigernde Anwachsung ausgerechnet ins Bilanzjahr 2018 fiel, traf sich derweil gut. Denn: Jenseits der Immobiliennummer liefen die Dinge bei Donner & Reuschel streng operativ betrachtet auch nicht anders als bei den anderen Privatbanken – sprich: eher suboptimal. Beim Zins- und Provisionsüberschuss ging es zusammen genommen  kaum vorwärts (+1% zum Vorjahr), beim Aufwand (+4% zum Vorjahr) hingegen schon, obwohl man doch laufend Stellen abbaut (-7%). Entsprechend die Lage …

in Mio. Euro 2018 2017  +/- %
Geschäftsvolumen 4620 4305 7%
Zinsüberschuss 50 47 6%
Provisionsüberschuss 55 57 -3%
Verwaltungsaufwand 95 91 4%
Teilbetriebsergebnis 11 13 -18%
Ergebnis Handelsbestand 0 0,1
Bewertungsergebnis -3,7 -5,5 -33%
Ergebnis vor Steuern 2,5 4,7 -47%
Jahresüberschuss 2,1 3,7 -43%
Mitarbeiter 518 558 -7%

Der 21 Mio. Euro schwere „Zuwachs“ aus der Schwabinger Immobilie fällt in dieser Tabelle nicht ins Auge. Was daran lag, dass mit diesem Geld gewissermaßen ein Abgang zu kompensieren war. Denn: Wie aus dem Jahresabschluss hervorgeht, fiel 2018 beim Ergebnis aus den Wertpapier- und Finanzanlagen ein Minus von luftigen 23 Mio. Euro an. Upps! Wörtlich heißt es:

„Das Geschäftsjahr war geprägt durch hohe Abschreibungen bei den Investmentvermögen, die nur durch den Einmaleffekt aus dem Realisierungsgewinn aus der Anwachsung der Tochtergesellschaft Donner  & Reuschel Grundstücksgesellschaft F18 AG & Co. KG in Höhe von 20,7 Mio. Euro kompensiert werden konnten.“

Anders gesagt: Ohne den Buchgewinn aus der Immobilie (realisiert ist der Gewinn nach unserer Auffassung ja noch nicht), wäre das 2018er-Ergebnis (Tatsächlich: 2 Mio. Euro Überschuss) in Regionen gewandert, in denen keine Bank ihr Ergebnis haben will. Schon gar keine der alteingesessenen Privatbanken mit ihren manchmal etwas sensiblen Kunden.

Jahresüberschuss Donner & Reuschel in Mio. Euro

Quelle: Geschäftsberichte

Dass bei diesem Manöver dann auch der Wirtschaftsprüfer ins Schwitzen kam, ist dem Jahresabschluss ebenfalls zu entnehmen: Aufgrund „der bestehenden Schätzunsicherheiten bei der Verkehrswertermittlung des Objekts“ stellte der Sachverhalt einen besonderen Schwerpunkt der Prüfung dar.

Donner & Reuschel teilt dazu mit: „Der Gebäude- und Grundstückswert wurde aufgrund der Marktentwicklung innerhalb der letzten Jahre basierend auf den Werten des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München aktualisiert.“ Und: „Es handelt sich um eine hochwertig sanierte Immobilie, für die eine sehr hohe und bereits häufig an uns herangetragene Nachfrage besteht.“

München eben.

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