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Baufi-Revolution? Hypoport und Sparda BW launchen Sofortkredit

30. Januar 2022

Von Heinz-Roger Dohms

In der deutschen Baufinanzierung hat ein technologisches Wettrüsten eingesetzt: Wenige Wochen, nachdem die Vermittlungsplattform Interhyp den ersten rein “digitalen Abschluss” in dem Segment verkündete, kontert der Berliner Erzrivale Hypoport mit der “ersten automatisierten Sofortkredit-Entscheidung”. Nach unserem Verständnis geht dabei der Ansatz, den Hypoport wählt, noch einmal deutlich über den Ansatz des Wettbewerbers hinaus. Denn: Bei der jüngst vorgestellten Interhyp-Lösung handelte es sich nach Unternehmensangaben um eine “Online-Prüfung der Kundenbonität” mithilfe einer “PSD2-Schnittstelle” – also das, was bei Ratenkrediten seit Jahren üblich ist, in der Baufinanzierung aber noch kaum.

Diese “Access to account” genannte Methode will nun zwar auch Hypoport anwenden. Darüber hinaus behaupten die Berliner allerdings, ein zusätzliches Tool entwickelt zu haben, das mithilfe künstlicher Intelligenz auch die zweite Komponente der Baufi-Kreditentscheidung in Echzeit abdeckt – nämlich die Objektbewertung.

Nun muss man bei Stichwörtern wie “automatisiert”, “digital”, “Echtzeit” oder “Künstliche Intelligenz” natürlich vorsichtig sein. Schließlich schrecken Fintechs (zu denen im weiteren Sinne auch Hypoport und Interhyp gehören) bei der Beschreibung neuer Produktlösungen vor Übertreibungen selten zurück. Gleichwohl lässt sich zumindest so viel mit Sicherheit sagen: In der privaten Baufinanzierung hat eine Entwicklung eingesetzt, die stark an die Volldigitalisierung des Ratenkredits vor einigen Jahren erinnert: Durch Standardisierung und Automatisierung der Bonitätsbewertung soll der Zeitraum zwischen Kreditantrag und Kreditbewilligung dramatisch verkürzt werden.

Das Kalkül dahinter: Da sich die Angebote vieler Banken von den Konditionen her kaum noch unterscheiden, soll der Kunden nicht mehr unbedingt mit dem günstigsten Zins, wohl aber mit der schnellsten Zusage gewonnen werden. Diese ist oft entscheidend, wenn – wie bei vielen Wohnimmobilien-Transaktionen gerade in Metropolregionen üblich – gleich mehrere Interessenten zu einem bestimmten Preis kaufwillig sind.

Wenn sich dabei als Nebeneffekt auch die in den vergangenen Jahren unter Druck geratenen Margen wieder ein wenig ausweiten lassen sollten (zumindest bis der Wettbewerb auf dem gleichen Stand ist) – umso besser.

Die Portale, nicht die Banken liefern die Innovationen

Interessant ist dabei, dass die Innovationen weniger von den Banken als von den Vermittlungsplattformen ausgehen (bezeichnende Personalie in dem Kontext: Thomas Teuber, langjähriger Geschäftsleiter des DKB-Kreditspezialisten SKG Bank, machte vor einigen Monaten zu Hypoport rüber …). Deren immense Marktstellung hatten wir vor einiger Zeit ja schon mal intensiver beleuchtet, siehe unser Stück -> Wie Hypoport und Interhyp die Baufinanzierung duopolisieren. Mit ihren Initiativen in Richtung “Sofortkredit” unterstreichen die beiden Portale nun, dass sie sich längst nicht mehr nur als Kreditvermittler verstehen – sondern als Anbieter baufertiger Whitelabel-Lösungen, die zugespitzt formuliert von einzelnen Banken nur noch nach deren jeweils eigenen Erfordernissen konfiguriert werden müssen. Auch das erinnert zumindest entfernt ans Ratenkreditgeschäft.

Dort fing ja beispielsweise Check24 vor einigen Jahren ebenfalls an, eigene Produkte (in Kooperation mit der SWK Bank und neutral gebrandet als “Kredite24 Sofort” ) über das eigene Vergleichsportal zu vertreiben. Zumindest in der Theorie ist von hier der Weg nicht mehr weit, das Geschäft eines Tages sogar mit eigener Bilanzsumme zu betreiben, auch wenn die Portalbetreiber solche Überlegungen immer weit von sich weisen.

Was auffällt: Also Pilotpartner haben beide Baufi-Plattformen genossenschaftliche Institute gewonnen. Bei Interhyp ist es die Münchener Hypothekenbank, bei Hypoport (wobei man genau genommen von der Hypoport-Tochter “Europace” sprechen muss) die Sparda-Bank Baden-Württemberg – und daneben als weitere Pilotbank “Qlick”, eine Tochter der österreichischen Bawag. Bei Interhyp kommt die Verbindung überraschend – schließlich handelt es sich bei ihr um ein Schwesterunternehmen der ING Diba.

Dagegen ist die Liaison zwischen Hypoport/Europace und der Sparda BW gewissermaßen natürlich: Seit Jahren kooperiert das Berliner Ur-Fintech eng mit der genossenschaftlichen Finanzgruppe, sogar eine eigene Unterplattform namens “Genopace” wird betrieben, über die ausschließlich genossenschaftliche Banken ihre Baufi-Kunden untereinander vermitteln (Wachstum zuletzt: 55% p.a.). Europace-CEO Thomas Heiserowski begründete die Entscheidung für die Sparda Baden-Württemberg damit, dass die Bank “mit zu den progressivsten Anbietern” in der Baufinanzierung gehöre und bereit sei, “Prozesse neu zu denken”. Vertrieben werden soll der neue Kredit zunächst über das zu Hypoport gehörende Endkunden-Portal Dr. Klein sowie zeitnah auch über einen weiteren Hypothekenvermittler, nämlich PlanetHome.

“Verbindliche Darlehenszusage binnen weniger Stunden”

Laut einem noch unveröffentlichten Whitepaper, das Finanz-Szene einsehen durfte, verspricht Hypoport/Europace mit dem “OneClick” genannten neuen Produkt eine “verbindliche Darlehenszusage mit fixierten Vertragsdaten vom Kreditgeber bereits innerhalb weniger Stunden” (zum Vergleich: bei Interhyp ist von 48 Stunden die Rede). Dafür müsse der Kunde lediglich drei Pflichtdokumente liefern, nämlich:

  1. eine unterschriebene, über den Berater eingereichte Selbstauskunft
  2. ein Exposé zur Immobilie
  3. ein Legitimationsdokument

(Einschränkend wird allerdings ergänzt, dass es in der Pilotphase zusätzlich noch klassisch “drei aktuelle Gehaltsabrechnungen” brauche.)

Auf dieser Basis seien die Produktanbieter (also die Sparda BW und die Bawag-Tochter Qlick) dann “in der Lage, ein verbindliches Finanzierungsangebot zu unterbreiten”, heißt es in dem Whitepaper weiter. Danach müssten dem Kreditanbieter nur mehr “für die finale Vertragserstellung einige wenige Pflichtunterlagen zur Verfügung gestellt werden”.

Im Vergleich zur den bisherigen Prozessen in der privaten Immobilienfinanzierung bedeuten dieser Neuerungen – jedenfalls unserem Verständnis nach – einen materiellen Fortschritt. Zwar werben zum Beispiel die PSD Banken schon länger mit einer “volldigitalen Baufinanzierung”, auch die ING Diba betonte letztes Jahr gegenüber dem “Handelsblatt”, man sei „den ersten Schritt zu einer volldigitalen Baufinanzierung gegangen“. Wenn wir es richtig verstehen, beziehen sich solche Formulierungen allerdings in der Regel auf den Kreditantrag. Heißt: Anders als noch vor wenigen Jahren bei praktisch allen Banken und Sparkassen üblich, brauchen private Bauherrn ihre Unterlagen inzwischen nicht mehr in Papierform einzureichen – sondern sie müssen die Dokumente (jedenfalls bei den fortschrittlichen Playern) nur noch digital hochladen. Verglichen mit den Branchenstandards vor fünf oder gar zehn Jahren bedeuten auch diese Optimierungen schon einen Quantensprung.

Was droht unseren Banken, wenn der Immobilien-Zyklus endet?

Wie der digitale Sofortkredit im Detail funktioniert

Was Interhyp und vor allem Hypoport/Europace nun bohren, das ist allerdings ein noch mal dickeres Brett – denn neben dem Kreditantrag soll auch die Kreditentscheidung digitalisiert werden. Konkret:

  • Zur ersten Komponente der Kreditentscheidung, nämlich zur Bonitätsprüfung, heißt es im Whitepaper von Hypoport: “Mit dem Klick zur Zustimmung zur Durchführung von XS2A [also “Access to account”, Anm. der Red.] erfolgt durch die Freigabe von Seiten der Antragssteller:innen die automatisierte Bonitätsbeurteilung.” Sprich: Der Antragsteller erteilt Hypoport die Erlaubnis, per API-Zugriff dessen Konten zu durchleuchten, um auf dieser Grundlage die Kreditwürdigkeit nachzuvollziehen.* Die für die Bonitätsprüfung bislang notwendigen Dokumente – neben den Gehaltsnachweisen sind das je nach Bank zum Beispiel Angaben über Mieteinkünfte, Unterhaltszahlungen, Steuerbescheide usw. – brauchen nicht mehr eingereicht zu werden (mit der weiter oben erwähnten Einschränkung während der Pilotphase).Nun mag man erstaunlich finden, dass die “XS2A”-Methode in der Baufinanzierung nicht schon weiter verbreitet ist. Schließlich unterscheidet sich die eigentliche Bonitätsprüfung ja nicht grundlegend von der im Ratenkreditgeschäft, wo “XS2A” seit Jahren Standard ist: Letztlich geht es hier wie dort um die Kapitaldienstfähigkeit. Branchenkenner betonen allerdings, dass die Haushaltsrechnung, die der Prüfung zugrunde liegt, in der Baufinanzierung dann doch “deutlich komplizierter” sei als bei Konsumentenkrediten.Ein Insider, der mit vielen Banken in dem Bereich zu tun hat, sagt darüber hinaus, die Institute hätten bislang nicht die Notwendigkeit gesehen, auch in der Baufinanzierung mit API-Kontozugriff zu arbeiten. Vielleicht auch, weil man sich scheut, die mit der Bafin abgestimmten Prüfprozesse (Stichwort: Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie) aufzubrechen. Gut möglich, dass viele Banken nach dem Vorstoß von Hypoport/Sparda BW bzw. Interhyp/Münchener Hyp ihre Position überdenken werden.
  • Etwas diffuser sind im Whitepaper von Hypoport/Europace die Angaben zur zweiten Komponente der Kreditentscheidung, also zur Bewertung der Immobilie. Hier ist von einem “Algorithmus” die Rede, durch den “die akkurate Beleihungswertindikation, also Objektbewertung” stattfinde. Das daraus resultierende Ergebnis sei “eine verlässliche Objektvalidierung in Sekundenschnelle”. Europace-CEO Heiserowski drückt es im direkten Gespräch etwas verständlicher aus: “Im Grunde nehmen wir eine Objektbewertung per künstlicher Intelligenz vor. Das heißt: Wir ziehen in Echtzeit und aus verschiedensten Quellen die notwendigen Informationen zusammen, um überprüfen zu können, ob die im Exposé beschriebene Immobilien so existiert und ob die Grundaussagen zur Immobilie – etwa in Bezug auf den Zustand und den Wert des Objekts – plausibel sind.” Das Verfahren funktioniere grundsätzlich nicht nur bei bestehenden Immobilien, sagt Heiserowski, sondern auch bei einem Neubau vom Bauträger.

Wie vielen Antragsstellern der neue Sofortkredit in der Pilotphase tatsächlich schon angeboten wird, bleibt abzuwarten. Marktkenner gehen davon aus, dass rein digitale Instant-Kredite in der Baufinanzierung zunächst einmal ein Nischenphänomen sein werden – schließlich würden die allermeisten Kunden einen Hypothekenkredit dann doch nicht so leichthin aufnehmen wie einen Ratenkredit. Das gelte zumal, sobald wenn Themen wie die KfW-Förderung ins Spiel kämen und selbst digitalaffine Kunden eben doch einen Beratungsbedarf verspürten.

“Wir starten mit bestehenden Immobilien in Deutschland. Dort gibt es die beste Datengrundlage, wodurch die Risiken für die kreditgebenden Banken relativ gering sind”, sagt Europace-CEO Heiserowski. Plausiblerweise darf man davon ausgehen, dass der Sofortkredit alsbald gerade da relevant werden könnte, wo die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch ist. Laut dem eigenen Research, so Heiserowski, kommen in den urbanen Top-Lagen auf ein Objekt inzwischen im Schnitt etwa 30 Interessenten. “Angesichts der starken Nachfrage spielt Geschwindigkeit gerade in diesem Umfeld inzwischen eine entscheidende Rolle. Wer da gegenüber dem Makler rasch die Finanzierbarkeit nachweisen kann, der hat als potenzieller Käufer einen unschätzbaren Vorteil.”

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* Für die Connaisseure: Der API-Dienstleister von Hypoport ist Fintecsystems, bei Interhyp war der API-Dienstleister zunächst nicht in Erfahrung zu bringen.

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